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| 王春新說，香港近年經濟發展有點像是“上了全球虛擬經濟的賊船”。（中評社記者攝） |
王春新：我講兩個問題，一是發展經濟和改善民生之間的關係，二是財政收入和地產泡沫的關係。
從經濟學來看，發展經濟和改善民生可以是並行的、互動的。多年來，香港面對兩個問題，一是創造財富的能力下降，二是財富分配的差距擴大，兩個問題交織在一起。這兩個問題的背後是香港經濟結構性問題，也就是虛擬經濟和實體經濟發展失衡。香港近年經濟發展有點像是“上了全球虛擬經濟的賊船”，這賊船一個表現在房地產領域，另一個是金融領域。如何區分虛擬經濟和實體經濟呢？簡單地說，蓋了房子讓市民住，那是實體經濟，炒賣房子就是虛擬經濟。金融方面，為企業融資服務是實體經濟，炒賣金融工具就是虛擬經濟。
香港經濟結構性問題的背後，是制度性失衡。一方面是香港受到全球金融資本主義的影響，製造炒賣泡沫。二是政府功能定位不足，該管的沒管好，不該管又管得過多。我計算過，從1985年到現在，香港樓價漲了7倍，但人均收入只增加了3.5倍左右，也就是說，在過去25年一代人的時間裡，香港樓價漲幅是人均收入增長的兩倍。記得在八十年代，我們的員工（沒有大學學歷的），可以在北角買一套1000尺的單位，現在這樣一個三十年樓齡的單位要800到1000万，四個大學生都買不起。可見樓價和收入高度背離。
全世界的房地產發展模式有三種：一是“高增長低通脹”模式，也就是美歐模式，房地產發展快，房價增長緩慢。美國1890年至1990年的100年裡，人均居住面積增加了四倍，跟人均GDP增長相近，但是樓價只跟通脹走，結果美國房地產占經濟比重增加到30%左右，是製造業的2.5倍，金融業的4倍。二是“高增長高通脹”模式，這是中國大陸的模式，樓價和人均居住面積都有不少的增長。三是香港的“低增長高通脹”模式，樓價大幅攀升，但是居住條件卻沒有改善。怎樣衡量房地產發展模式是否合理？主要有三個標準：一是能不能推動經濟增長，二是能不能改善居住條件，三是能否促進財富合理分配。香港的樓價拼命漲，泡沫破滅幾次了，從90年到97年，由於樓價的增長，差不多增加了4.5萬億的市值，相當於當時5年的GDP；97年後房地產泡沫破滅，差不多去掉了5萬億的市值，相當於當時4年的GDP。現在樓價又回到當年的位置，這樣上上落落對香港來說並非好事。回歸15年，香港房地產從佔接近30%的GDP變成現在只佔18%，每年拖累GDP增長1.4個百分點。過去15年，香港的經濟增長大概是3.5%，如果房地產能夠跟上經濟發展的步伐，我們的經濟增長就有5%左右。矛盾在這裡產生：經濟發展被拉下來，居住條件不能改善，財富分配越來越不平衡。
美國1996年之後房地產發展模式變了，出了大問題。但是此前100年為什麼能做得那麼好，推動經濟發展，改善民生，又能促進財富分配？我講“一個中心、兩個基本點”。一個中心就是，樓價的增長不能高於收入的增長，樓價的增長若能跟通脹相適應，經濟增長就能夠用於改善居住條件。兩個基本點：一個保障土地足夠的供應，二是對房地產的增值徵稅。現在沒有徵稅，等於變相鼓勵炒房。香港樓價飛漲，但新住宅供應反而收縮，這是嚴重的市場失靈。所以從根本上講，應該讓房地產真正實現市場化，土地供應應根據市場的需求調節。政府要分清楚政府和市場的角色在那裡，有的東西是政府管的，有的是市場管，有的是政府和市場一起推動，這裡沒有什麼“積極不干預”的問題，新一屆政府可以在這方面多做一些文章。
最後我想補充一點，香港“人多地少”是一個偽命題。為什麼這麼講？香港四大發展商手上擁有土地1億3千7百萬尺，全部發展可以蓋50萬套房子；香港整體土地的開發才23%，如果再開發1%，又可以增加40萬套房子；如果土地開發達到三成，香港的人均居住面積可以翻倍；市區重建還有很大空間。可見香港並不缺少土地，問題是怎麼解決制度性障礙。高樓價，發展商未必賺更多的錢，97年之前香港每年蓋2萬8千套房子，現在每年只蓋1萬套，如果增加樓宇供應，民生得以改善，經濟又能發展，發展商還可賺更多錢，何樂而不為？
香港財政收入和地產是極為密切的，這使財政收支建立在虛擬經濟的同向變化上。樓市泡沫上升期，財政就有大量盈餘，樓市泡沫破滅後，財政就連年赤字。這種關係很不正常，需要逐步加以調整。（以上觀點純屬個人意見，與工作機構無關。）
陳坤耀：有一個問題我思考了很久，香港除了聖約翰大教堂之外，所有土地都屬於政府，政府賣出去的地，大部分都在幾個主要的地產商手上，那麼怎麼能說是一個自由市場呢？土地在香港不可能有自由市場競爭。我曾經叫我的博士生研究一個問題，香港在法律上完全沒有進入壁壘，但為什麼過去幾十年，沒有外國發展商來參與競爭呢？香港的分配出現極大裂痕，問題在於土地完全沒有市場競爭，造成我們經濟成長的問題。這些都值得深思。
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