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中國房地產未來十大趨勢

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27

趨勢五：在住宅房地產的價格變化上，不同城市的房地產市場將從“普漲時代”進入“分化時代”。 　　基於限購的大背景下，去年市場普遍認為二綫城市的房地產市場將遇冷，三綫城市借力不限購的政策東風將會迎來新一輪春天。但隨著歲尾的臨近，市場的數據宣告了上述判斷的錯誤。沒有任何機構可以確保它的預測百分之百正確，但對客觀規律的尊重輔之以邏輯性的分析，這是我們能做到的。城市的聚集效應，或者說只有極富的國家才可以玩得起小城市。所以大的判斷是：一綫城市的聚集效應將越來越凸顯；二綫城市，尤其是區域中心城市的後發優勢顯現；三四綫城市的不確定性越來越大。而支撐房地產市場健康發展的核心動力就是人流和資金流，人流和資金流越聚集的城市房地產市場才越有潛力。 　　根據聯合國人口署預測，2010-2020年我國新增城鎮人口前20名的城市中，北上廣深均位列其中，同時另有10個城市位於其周邊可輻射範圍內，上述14個城市共計將新增約3990萬人，按人均35平方米計算，新增住房需求共計14.0億平方米，約占十年間全國新建住房總需求的9%，占全國新增人口帶來的首置需求的23%。總體而言，一綫城市潛在需求尤其是剛性需求強勁，但供應量不足，成交量在2012年高基數的基礎上難以大幅增長，價格上漲空間大；二綫城市供求基本平衡，價格未來的走勢取決於經濟和人口的輻射力和吸引力；三綫城市的供應量較大但潛在需求不足，價格下行風險逐漸暴露。 　　趨勢六：房企分化趨勢凸顯，大型房企越滾越大、中小型房企被邊緣化。 　　2008-2011年，萬科銷售額分別為479億元、634億元、1082億元、1215億元（今年1-11月1271億元）。萬科達到百億是2005年，2010年突破1000億元，之後三年增速下降到10%左右。今明兩年，中海、保利、恒大、萬達、綠地等企業將突破千億，之後增速放緩是大概率事件。對於更多中小企業而言，在行業增速步入10%左右的時候，百億何時能到來？ 　　無論是從銷售額還是銷售面積，百強企業市場份額的占比都在不斷增加。反觀衆多中小型房企，隨著中央對房地產一系列地打壓政策，許多經營不善的中小企業紛紛走上了被收購、兼並甚至破產的道路。而它們面臨最大的困境之一便是土地成本地持續增加。一綫城市優質住宅地塊的總地價一般在15億元以上，武漢、杭州等二綫城市的優質地塊也普遍在10億元以上。高昂的土地成本是房企淘汰的重要殺手。 　　趨勢七：住宅市場的屬性將從“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”並重。 　　過去十多年中國的房地產市場基本上是“開發商拿地就賺錢，購房人買房就賺錢，地方政府賣地就賺錢”，但未來這種所有參與者都賺錢的時代將一去不複返。而且，未來房地產自身的行業細分將越來越細，住宅市場、寫字樓市場、商業市場的各自屬性也越來越明確。住宅產品原本只具備消費屬性，但在過去十多年由於投資品的稀缺，其投資屬性甚至於投機屬性彰顯，所以才出現“全民炒房”的畸形市場，甚至出現了“搏傻現象”。那時的房地產仍處於“商品時代”，但隨著市場不斷發展，住宅去投資化的趨勢已不可逆轉。 　　未來趨勢，住宅房地產不可能完全擺脫商品屬性，但無疑會日益回歸其產品屬性，中國房地產也將從瘋狂的“商品時代”轉為“商品時代”與“產品時代”並重。筆者注意到，為了更好地迎接產品時代，有些企業（如綠城、龍湖、萬科等）已經走在前列。從2012年熱銷樓盤來看，產品的合理定位和市場節奏的精准把握才能有效地保證去化率。對於剛需客戶，“低總價、交通便捷、配套好”是其核心訴求，萬科的15平米戶型是一種有益探索；對於改善型客戶，精裝提升品質、優化戶型結構更加重要；對於精品樓盤，關鍵點在於區位及環境優越，內外兼修支撐的豪宅品質。

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