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海外置業高潮下的暗礁

http://www.CRNTT.com   2013-01-30 12:08:04

新高潮 　　房地產咨詢公司高力國際2012年初公布的報告顯示：多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業熱門地區裡，境外買家的20%-40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%，在這裡，華人移民已經占城市總人口的約30%；而在英國倫敦著名的金融區金絲雀碼頭，約1/3的新售房屋賣給了中國人，受熱賣的影響，2012年倫敦市中心核心地段及傳統高端居住區域的房價增長5%到10%。 　　全美房地產經紀人協會調查了2011年國際購房者的活動，發現中國買家在美國的購房投資額超過70億美元，所占比例已經在海外購房者中排名第一位，而且偏愛數百萬美元的高端豪宅，多傾向現金支付。 　　根據新加坡市區重建局的統計數據，2011年上半年，中國內地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。 　　“2012年下半年以來，中國人的海外置業步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個隊伍。”在海外注册了一家美澳加顧問公司，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業咨詢服務的李春濤告訴《瞭望東方周刊》。 　　李春濤分析說，在2011年以前，海外置業的主力是高淨值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之後，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產大多在幾百萬到1000萬元之間，對移民和留學的願望不是很迫切，但對投資回報率更加看重。 “高回報”吸引力 　　“高回報”是支撐著國內一波又一波海外置業高潮的最核心要素。 　　在諸多海外置業中介的介紹中，海外置業帶來的增值收益非常可觀。 　　例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達到14.7%；加拿大溫哥華的普通住宅價格十年來已經上漲了3到4倍，多倫多的住宅價格在過去6年中平均年漲幅為7%；在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。 　　中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地產項目也把銷售對象寄望於中國買家。 　　“細心觀察就能發現，只要是中國買家偏愛的區域，房價走勢就與其他地區不同甚至是相反的。”李春濤告訴本刊記者。 　　紐約的唐人街、皇后區的法拉盛；舊金山和洛杉磯的唐人街；加拿大溫哥華、多倫多；澳大利亞的悉尼、墨爾本，都是典型的例子。 　　但大部分首次出國置業的人並不太在意房價是不是高了，他們更在乎房子增值了多少。 　　除了物業升值的收益外，置業顧問還會格外突出金融杠杆的作用。 　　“外國人在澳洲購房，可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請5到6成的貸款，貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款，貸款利率在2.2%到2.5%之間。考慮到金融杠杆、高額租金回報和物業升值的要素，海外買房的收益肯定會很高。”這是李春濤慣用的一套說辭。 　　但李春濤也不得不承認，這樣的算法“忽略了”很多影響投資收益的要素，例如買入和賣出時高昂的稅費；持有環節不菲的支出；每趟來回的交通、住宿成本；通過地下錢莊將錢轉出國外的傭金和風險。 　　剛開始，李春濤也會把真實的成本算給一些普通家庭的投資者，並告知他們，在國內買一些信托產品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者並沒有因此退縮，而是覺得海外樓市說不定也會迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對投資者來說，購置了房產之後，今後移民或者子女留學也更方便。 　　2012年下半年這一輪海外置業潮，與國內相關政策的出台也不無關係。 　　2012年3月，國務院常務會議批准實施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區總體方案》，其中提及“開展個人境外直接投資試點”。 　　2012年4月14日，央行發布公告，自4月16日起，銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當日美元最高現匯賣出價與最低現匯買入價之差不得超過當日匯率中間價的幅度由1%擴大至2%。 　　澳諾不動產投資有限公司總經理霍剛告訴本刊記者，這一政策出台之後，許多國內的投資者都覺得隨著人民幣對外幣的匯率浮動變大，人民幣對外升值、對內貶值的情況長遠來看仍會加劇。雖然這對海外置業來說利弊參半，即海外購房門檻降低的同時，海外資產轉化為人民幣時也會縮水，但還是有更多投資者的熱情被激發了。歐美國家經濟低迷導致的資產價值窪地、國外投資市場政策穩定性及歐美市場資產的長期保值效果，觸動了眾多中國買家的神經。 　　“以前很多人還堅持，中國人海外置業就是奔著移民去的。但美國的數據證明，40%的在美中國買家就是單純的投資，他們出現在房屋止贖情況比較嚴重的州，一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求。”霍剛說，進入2013年，這波熱潮還在繼續。 　　一個例證是：2009年應景出爐的“上海海外置業投資移民展”，到2012年已吸引了17個國家128家房地產領航企業帶來超過200個置業項目，參觀者達到了4.2萬人次，意向成交金額7000萬元左右。據主辦單位公布的消息，將於3月15日舉行的2013年海外置業投資移民展，預計展會面積要同比增長43%，參展項目更多，吸引的觀眾可能突破13萬人次。 　　從事海外置業咨詢的李春濤的感受也很直觀，“2012年下半年開始，公司的咨詢量一路走高，比2011年增加了約一半，其中普通民眾的比例大約占到了6成以上，在2011年他們還不是海外置業的主流。”

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