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海外置業高潮下的暗礁

http://www.CRNTT.com   2013-01-30 12:08:04

兩年下來，這套房子沒有辜負李海濤的期望，房價從60萬澳元一路漲到了70多萬澳元，漲幅超過20%。房租也從每周500多澳元漲到了700多澳元。 　　“當時因為嫌麻煩，所以沒有在當地申請貸款。否則每周不到600澳元的還貸，直接就可以用租金去抵了。那投資收益還要高得多。”李春濤說。 　　這個成功的投資讓李春濤增加了海外置業的信心。之後，他相繼在澳洲黃金海岸買下了好幾套公寓，因為那裡房價水平低，而且開發商在中國賣力推廣。所有人都認為有中國人的地方就有高房價。 　　不過直到李春濤自己成了真正的“業內人士”，他才發覺不妙。“原本希望中國人來了能把價格炒高，可後來才知道，澳洲本地人並不喜歡住這裡的房子，因為交通不便，配套也不全。”李春濤說。 　　期待新來的中國買家接盤，也是不現實的。因為澳大利亞政府早有規定，外國投資者只能購買澳大利亞的新房，同一個樓盤最多只能有50%的房源賣給外國人。而這些，李海濤在買下5套住宅之後才知道。 沒嚇退的買家 　　房價炒高了，卻沒有人來接盤。這是李春濤對自己澳大利亞置業的第一感受。 　　李春濤想將這些物業脫手，可新的問題來了，按照澳大利亞的稅收政策，如果購房不滿一年出售，政府要收取50%的資本增值稅。 　　李春濤驚訝地發現，原來自己對澳大利亞的房地產市場了解得還是太少了。 　　在一番細致而複雜的計算後，李春濤終於算清楚了自己這幾套房子的投資回報：持有5年以上，淨回報率約為每年8%，這還是在享受了政策鼓勵的基礎上。澳大利亞政府為鼓勵長期持有物業，出台了一些優惠政策，例如持有5年就能享受2.5萬澳元的折舊補貼退稅。 　　海外置業存在著許多類似的海市蜃樓般的獲利前景。 　　再比如海外置業貸款，在國外向銀行貸款程序很繁瑣且時間長，銀行審批不通過的可能性也很大。即便通過了，外國人貸款也不可能和本地人一個待遇。例如美國本地人購房貸款利率不到3%，中國人是5%。 　　李春濤海外奔波的同時，他的親戚們在國內投資其他的理財產品：信托和一些私募基金，年回報率最低的也有10%，高的接近30%。 　　這讓李春濤不禁產生了失落感。他越發覺得，如果不是為了小孩留學或是移民，海外置業真的算不上什麼好“生意”。 　　但更多像耿娜這樣的新的投資者，依然樂此不疲地奔赴境外置業。 　　2012年11月，投資者耿娜在朋友的邀請下去香港看房。“如果不是朋友三番五次地說，我都不會去香港，因為香港出台了很嚴格的政策抑制炒房，電視上早就說了。”耿娜告訴本刊記者。 　　早在2011年，香港特區政府出台了抑制炒房的政策。2011年5月，包括特首在內的香港政府官員接連發出警告，稱整體樓價已超越1997年的水平，上升空間有限，預期樓市將見頂。 　　2012年10月17日，香港還實行了一項樓市新政：外地人、香港本地人以及海外公司在港買房，須負擔額外15%的買家印花稅；不論港人還是外地人，在港買房後半年內賣出的，征20%印花稅，半年至1年內征15%，1年到3年征10%。另外，二手房買賣印花稅也在之前的高稅率基礎上又提高了5個百分點。 　　可耿娜一到香港，卻發現投資者的信心依舊“爆棚”。當時觀塘工廈一車位以1288萬港元，即人民幣約1036萬元售出，極有可能成為全球最貴車位。 　　“住宅不讓炒，就炒商鋪和寫字樓。”耿娜向本刊記者出示了來自房地產服務公司高力國際的香港樓市調研報告：2012年1月到11月，香港物業投資成交價逾3000萬港元的買賣交易超過900宗，按年增加16%，成交總額達1055.18億港元，按年升8%。其中，屬於商鋪的買賣成交共554宗，總值超過478億元，占投資買賣交易總額約45%；整幢寫字樓買賣，24宗共值212億港元，占20%。

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