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中國房地產泡沫破裂的陰影

http://www.CRNTT.com   2012-08-19 07:51:13

中評社北京8月19日訊／自1998年房地產市場化以來，中國政府、房地產開發商、投機者一直喝著房地產飛快增長的自信酒，房地產泡沫被吹得越來越大，如今它們有點醉了，搖搖晃晃的，而泡沫破滅的威脅正越來越近。 　　一般來說，衡量中國房地產泡沫的常用指標有三個：房地產投資增長率/GDP增長率、房地產開發貸款額/金融機構貸款總額、房價/收入。 　　房地產投資增長率/GDP增長率指標衡量的是房地產投資的泡沫程度。按照國際標準，這個比值一般不應超過2。比值越大，越意味著房地產業偏離實體經濟，越意味著投資需求和虛高價格的形成。 　　據《中國統計年鑒》上公布的數據測算，2000-2011年的12年間，中國GDP從2000年的89404億元增長到2011年的471564億元，增長了4.27倍，房地產投資總額卻從4902億元激增到75685億元，增長了14.44倍，中國房地產投資增長率/GDP增長率除了在2005年為最低點2，其他十一個年份，都遠大於2，這12個年份的比值總和為34.58，平均每年比值為2.88。其中，2011年中國房地產投資總額為75685億元，投資增長率為29.7%，GDP為471564億元，增長率為9.2%，房地產投資增長率/GDP增長率值為3.23。這說明中國房地產投資過熱的現象依然存在，樓市投機特征明顯，樓市泡沫化程度令人擔憂。 　　房地產開發貸款額/金融機構貸款總額指標衡量的是房地產資金信貸方面的泡沫狀況。從國際標準來看，這個比值一般不應超過2%，如果超過了2%，則說明銀行、投資公司等金融機構對房地產市場的支持力度過大，如果超過了2.5，則說明房地產泡沫化程度劇烈，一旦破滅，則會帶來巨大的破壞力。 　　據《中國統計年鑒》和中國央行公布的數據測算，2000-2011年的12年間，中國的金融機構貸款總額從2000年的99400億元增長到2011年的582000億元，增長了4.86倍，而房地產開發貸款總額卻從2000年的1385億元猛增長到2011年的27200億元，增長了18.64倍。其中，2000-2005年房地產開發貸款額/金融機構貸款總額的指標值都沒有超過2%，但是2006-2011年，這六個年份的指標值分別為2.25，2.52，2.38，2.65，4.56，4.67。 　　最值得關注的是2010年、2011年這兩個年份。2010年，中國房地產開發貸款額為2.32萬億元，房地產開發貸款增長率為23%，金融機構貸款總額為50.9萬億元，房地產貸款額/金融機構貸款總額為4.56%。2011年房地產開發貸款額為2.72萬億元，房地產開發貸款增長率為17.1%，金融機構貸款總額為58.2萬億元，房地產貸款額/金融機構貸款總額的指標值達到了創歷史紀錄的4.67%。 　　這些數據都說明2006年以來，中國房地產市場資金信貸方面存在著巨大的泡沫，最近兩年更是達到了瘋狂的地步。這種金融信貸泡沫一旦破滅，將會對整個社會產生難以想象的破壞力。 　　房價/收入指標衡量的是房地產價格層面產生的泡沫。該指標的具體算法是用商品房單套銷售均價除以居民平均家庭年收入。按照國際標準，這個比值在4倍-6倍之間較為合適，在發展中國家這個比值在3倍-6倍之間較為合適。如果比值超過6倍，就說明居民購買房子很困難，房價存在非理性的泡沫。這個比值越大，就說明投機炒房的人很多，房價泡沫的可能性越大。 　　據《中國統計年鑒》公布的數據測算，2000-2011年的12年間，城鎮居民平均家庭年收入從2000年的19656元（城鎮居民人均可支配收入6280元×平均每戶家庭人口3.13人）增長到2011年的67393元（城鎮居民人均可支配收入21810元×平均每戶家庭人口3.09人）。如果這個數據中再包含農民收入的權重一起測算的話，那麼2011年中國全國居民家庭年收入的增長還要小於67393元。而與此同時，商品房單套銷售均價從2000年的175320元（1948元/平方米×90平方米）增長到2011年的484290元（5381元/平方米×90平方米）。相應的，2000年的商品房單套銷售均價/居民平均家庭年收入的指標值為8.92倍，2011年的指標值為7.19倍。如果在北京、上海、深圳等一線城市測算這個指標的話，數值接近於20。 　　從總體上看，這12年的房價泡沫，尤其在一線、二線等城市是非常嚴重的。這麼多年，居民對房價上漲的抱怨聲載道也反映了這一趨勢。

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