中評社記者：香港樓價還會跌嗎？年輕人都買不起樓了。
陳坤耀：樓價不是同全球經濟完全掛鉤的。除了世界的大環境之外，樓價同本地的政策也是有關聯的。所以，能不能買到樓，樓價會不會跌，就要看香港的小氣候了。我認為，香港的土地政策是有問題的。香港的樓價當然是有升有落，但是平均的話，香港的樓價是貴的。最近十年，國內的需求（不斷上升）是一個重要的原因；你（香港）供應有限，但國內的需求卻在無限增加。（內地和香港）兩個市場融成一體的時候，有的人認為對香港的買家不公平：供應是我們（香港），但需求卻不是本地人，價錢的提高並沒有反應出本地的供求。
我們不能不承認香港的地產市場存在不完全競爭的情況。四大地產商，大家都知道，基本上他們有不完全競爭的情況。如果說他們壟斷，這可能帶來太過負面或者未必完全適當的講法，但說是個不完全競爭的市場中，這是可以的。幾大地產商可以干預樓市的供應方面，我在消委會的時候，曾做過深入、詳盡的調查，他們在推出單位時、怎樣的推出方法，有時並不符合競爭的手法。
這就引出一個問題，為什麼香港只有這四大地產商？香港這樣一個開放的市場，為什麼會存在好像被四大地產商壟斷的情況呢？利潤這麼高，為什麼那麼多資產雄厚的外國地產商不來香港分一杯羹呢？
我想得到的理由是：行政障礙，當然這種阻礙並不是專門針對國外財團設立的阻礙。從作為英國殖民地開始，地是香港最珍貴的資源，是政府最有把握的收入來源。所以作為一個殖民地政府，很怕被殖民地拖累，所以一定會有非常保守的財政政策和重要的財政來源，這是管理殖民地的哲學。所以從殖民地開始，香港政府非常看重土地作為收入來源，所以對地的供應非常有限，批地和建築的要求也十分嚴格，從買地到起樓的整個程序也非常複雜，複雜到外邊的人很難應付，所以這是源自行政的問題，從買地開始，這個遊戲的規則就已經太複雜。如果你不熟悉這個過程，有時需要有人事關係，有時又有其它的問題，這跟貪污是無關的，基本上都是些台面上的條例，就算給你看，你都很難對付。
你建一個樓，或者進行一個建築的項目，就會了解到所面臨的困難。當你砌樓的時候，可能要協調十個到二十個部門，環保署，甚至古物古蹟辦事處都有可能找你的麻煩，這個程序相當繁複。所以外面的有錢人來，很可能在程序上面吃虧，因為時間就是金錢，一座樓呢，本地人兩年建好，外來的人可能需要五年，成本會不同。
這是我的一些觀點，還沒有做出詳細的研究，年輕記者、學生可以去做一個博士論文，拿多點證據，搜集多些資料去證明為什麼一個完全開放的市場，卻會缺乏競爭。這是一個很好的博士論文題目。如果你要改善香港供求的平衡，在增加土地以外，還有一個就是怎樣盡量簡化程序，讓所有人都有同樣的機會，讓外來的人不需要太高的成本去處理。
第二個就是賣地這個方面需要改善，以前賣地的面積很大，所以對大的地產商有利。對賣地的形式和發展需要改善，但是最重要還是在程序上要有所簡化，讓所有人都能有均等的機會。香港的土地使用要實現合理化，業主開心，房市不再由土地決定，可以說是穩中求變，就需要從這幾方面著手。
買不到樓呢，其實並不是樓價的問題，而是收入的問題，如何將年輕人的收入提高。不是讓樓價跌，樓價跌業主不會高興，那怎麼辦呢，那就讓大家賺多點錢。業主高興，買樓的也高興，這是原理，也是解決辦法。所以其它的問題便是，怎樣讓80後也好，其他人也好，解決買樓的能力。如果樓市波動太大，首付比例太小確實不行，但是在樓市穩定、市場合理化的時候，政府允許一成首付的話，那麼“上車”就會容易些，所以價錢跌並不一定是最好的方法。 |
