④ 調控應避免“誤傷”剛性需求
——建議盡快開展住房普查，使調控政策更有針對性
在北京一家媒體工作的楊大偉，本打算“買新賣舊”，賣掉小房，購買一套100平方米的新房改善住房條件。總價240萬，並且已經交納了定金。但剛簽完合同，二套房貸首付不得低於五成的政策出台，讓楊大偉很頭疼。“本來準備付72萬首付，剩下的先貸款，再賣舊房子。政策一調整，要多付48萬首付，一點辦法都沒有。”和開發商協商後，開發商表示可以退房但不退定金。眼看著5月底房子就要封頂，如果到時候不能支付足額首付，每天要交納萬分之三的滯納金。楊大偉一籌莫展。
儘管本輪樓市調控仍然支持居民自住型購房需求，但事實上，由於一系列嚴厲的政策在短時期內頻頻出台，許多剛性需求的購房者和楊大偉一樣遇到麻煩。
以改善型購房為例，儘管政策並不限制楊大偉這樣的“買新賣舊”，但先買新、後賣舊，就會被劃入二套房之列，首付成本大幅提高。如果先賣舊、後買新，儘管不算二套房，但購房者必須解決新舊交替的過渡居住問題，十分不便。
近年來，我國房地產市場波動的周期越來越短，從過去的3年左右，發展到近年來以1年為單位波動，甚至出現“單數年看漲、偶數年看跌”的怪現狀。不僅周期短，漲跌的幅度也越來越大。一旦受到抑制的剛性需求集中入場，供應跟不上的話，房價有可能再次出現暴漲。
“要維持房地產市場的長期平穩健康發展，必須支持普通百姓的剛性住房需求。”朱中一說，調控政策在具體執行過程中，要有堵有疏，讓剛性需求有合理的渠道釋放。
朱中一表示，本輪房地產市場調控與過去最大的不同，就是在大力抑制投資投機性需求的同時，提出努力增加供應，尤其是適合“剛性需求”的中低價位、中小套型普通商品房以及保障性住房供應。許多有剛性需求的普通家庭，將來會有更多的渠道解決住房問題，不用全部衝進房地產市場。對樓市供應的壓力將有所減輕。
為了讓住房政策更加合理，當前，各地都在編制今後幾年的住房建設規劃。“政府必須了解清楚當地的住房需求結構，特別是有多少剛性需求，要建設什麼樣的戶型。這樣才能制定合理的住房建設規劃。”朱中一表示，現在我們十分缺乏城鎮居民家庭住房情況的基礎數據，導致許多調控政策的可操作性比較差，極易發生“一刀切”，“誤傷”剛性需求的情況。
“最好的方法是盡快組織一次住房普查。”朱中一建議，“如果一個三口之家有兩套房，再買第三套，一定是投資或投機性需求。有了住房普查的基本數據，調控政策的目標才有可能實現，房地產市場長期平穩健康發展，也才有了基礎。” |
