① 樓市的剛性需求在哪裡
——買房自住的需求一直大量存在，同時，自住兼投資的混合型需求迅速上升，甚至接近一半
按照經濟學基本概念，所謂剛性需求，是指供求關係中受價格影響較小的需求部分。也就是說，某種商品無論價格漲跌，對人們購買這種商品的行為影響較小。但由於一套住房的價值巨大，住房的剛性需求界定起來複雜得多，至今並沒有權威的定義。
中國社科院發布的《中國住房發展報告（2009—2010）》認為，住房的真實需求，是老百姓在居住層面上的最基礎需求，主要受收入增長、人口流動、就業等基本因素的影響，具有一定的剛性。
“最基本的住房需求可以認為是住房的剛性需求。”北京鏈家地產副總裁林倩告訴記者，“業界比較認可的剛性需求，主要是指人們買房自住的需求。其中既包括首次購房，也應該包括以改善住房條件為目的購買的二套房。”
具體看，在當前市場上，由於1980年前後生育高峰出生的人群大量步入適婚年齡，基於結婚需要而購買首套住房的需求較為龐大。
同時，我國已進入城市化加速發展時期，意味著將有更多人住到城市里，由此帶來的購房需求不可忽視。去年以來房價上漲較快的北京、上海、深圳甚至西部的銀川市，都是外來人口購房比例較高的城市，對大城市而言，這也是剛性需求。
此外，1998年前後許多居民購買了“房改房”，經過10年左右時間，由於當年的住房在戶型、功能上不完善，這些家庭紛紛進入住房改善期，這部分改善型的購房需求，剛性同樣較強。
2009年，全國商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長42.1%。有多少是剛性需求帶動的？
鏈家地產對每一位前來購買二手房的客戶都會詢問購房動機。結果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開始發生明顯變化，大量投資型和投機性需求入場，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經成為主流。
儘管這一調查數據不能精確反映整個北京市場的情況，但基本體現出去年以來購房需求結構的變化。林倩說，實際上，許多購房者買房既可以自住、改善，也期望房價上漲以後可以獲得投資收益，甚至為了抵禦通脹而購房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場上到底有多少剛性需求，無法清晰界定。
“可以確定的是，未來一段時間，剛性需求仍然大量存在。”中國房地產協會秘書長朱中一分析道，我國現有城鎮住房中有將近2／3是1999年以來的10年間蓋的，到2008年末，我國城鎮實有住房總面積124億平方米，但戶均才不過60平方米，只能達到初步脫困的標準。10年來，每百戶城鎮家庭中，每年只能有3到4戶住進新房。在快速城鎮化、消費結構升級、“小家庭”增加以及傳統觀念等因素影響下，普通老百姓購買首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。
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