劉守英：農民入股經營企業，雖然可能有穩定收益，但也有多種風險，除企業本身的風險外，農民不清楚企業財務狀況，難以維護股東權益。單純就入股和出租的比較說，農民可能會更傾向於出租土地。
新京報：從入股到出租，是否仍會有走到對外來者出讓使用權的趨勢？農地入股本身，只是一個過渡性嘗試？
王小映：從廣東等地的經驗看，出租給企業的土地已經走到了轉讓的地步，通過補繳土地出讓金進入市場。重慶的土地承包權入股和股份合作制，是在現有法律框架下，在大城市近郊區嘗試的一種過渡性制度安排，不具有普遍性的借鑒意義，可能還要面臨第二次改革。
農村集體建設用地的存量相當大
背景：限制農地轉用一個最主要的考慮是耕地保護。為此，重慶土地新政有不改變土地用途和土地集約經營的承諾。但是經驗證明，集約農業的收益並非一如預期。
新京報：重慶此次的土地新政中，設定的方向之一是發展集約農業。在我國目前農業規模小，生產力面臨瓶頸的背景下，通過土地流轉使農地集中，擴大生產規模，是否是提高農業效益的有效方式？
王小映：小規模的適度經營，相比於大規模農業並非就沒有效益。農業生產受制於收益邊際效應，比如不可能對一片土地施用無限量的化肥和使用無限量的拖拉機。集約農業的效益主要來自勞動力節約，只有在勞動力發生大量轉移的情況下才能實現。在一般農區，沒有農地轉用發展二三產業的支援，單純依靠集約農業，土地股份合作制很難自行維持。
新京報：那麼用地制度的改革是否會衝擊耕地保護？
劉守英：內地一些面臨本輪工業化的地區多是糧食主產區，怎樣以土地支持工業化又保證糧食安全，我們的主張是對一些重要塊狀工業帶地區，建設用地指標適度放寬，給地方政府一定的依法行政的空間。實際上，農村集體建設用地的存量是相當大的，土地整理的空間也很大，給建設用地制度改革提供了很大空間。
王小映：這些存量用地既有鄉鎮企業以前獲批的土地，有計劃經濟時代留下來的公用設施用地，也有合村撤鄉並鎮過程中出現的閒置土地，還有村莊總人口減少留下的宅基地。用好這些土地，一要通過改革集體建設用地制度，使其流轉起來；二要靠整理，從已有的經驗看，通過土地整理可以拿出相當比例的建設用地推向市場。改革可以首先著眼於解決這些存量的問題，然後應對增量的要求。
政府應退出贏利性用地的徵用
背景：有論者認為，要打破目前的用地困局，必須最終建立城鄉統一的建設用地管理制度，實現同地同權同價。而無疑，在這一過程中，政府扮演什麼角色，至關重要。
新京報：建立城鄉統一的土地管理制度的呼聲，一直很高，你認為眼下應從什麼方面入手？
劉守英：眼下應該著手解決兩件事情：一是允許農村建設用地直接進入工業用地市場。眼下工業用地是由政府徵用之後協議出讓給企業，政府並無利益反而付出征地成本。企業低價獲取土地後，可能浪費土地甚至囤積土地。因此對於工業用地可不再採取徵用，而讓集體土地直接進入市場，使農民通過土地租金等方式獲取收益。這個占到土地市場的30%以上。
另外一個問題則是農民宅基地商品化，對於小產權房與其一棍子打死，不如研究政策使其與城市房地產市場接軌，可以設想存在兩個價格有落差但產權也有區別的市場，比如小產權房可自住不可出賣，讓市民自由選擇。
新京報：一個城鄉統一的建設用地市場，它的構成形態如何？能實現城鄉自由交易嗎？
王小映：應該由政府提供一個有形的交易市場，實現稅制統一、交易費用統一，建立完備的產權登記制度和提供其他保證交易安全的服務。這個市場可以實現城市居民與農民的建設用地和房地產交易，但要符合國家的土地規劃和用途管制。
劉守英：一套完備的土地財產稅制度以及各種配套改革，是最終實現城鄉統一的土地市場的前提，現在只能逐步擴大農地市場化的範圍。最終來講，要實現集體建設用地與國有土地同場交易，同地同權同價，農民通過土地增值參與城市化獲取收益，政府通過土地財產稅制獲取增值用於公共利益。
新京報：在這個市場中，政府的角色會發生什麼變化？它通過什麼行為來維護用地秩序？
劉守英：政府徵用的範圍必須大為縮小，保留公益性建設用地通過徵用來取得，贏利性用地則退出徵用。同時,政府必須通過規劃管制和用途管制規範土地市場。 |
