眼前的善後
這一切的罪魁禍首，自然是運營方蛋殼公寓及其管理層、控制人。不過在中介方暫時不能負責，房主收不到房租、房客又已經交過房租的背景下，我們有必要先討論眼前的雙邊矛盾如何解決。盡管現實中，房主仗著有房本而處於優勢地位，但實際上，無論是從法律權利還是社會利益的維度看，均應該禁止房主輕易驅逐房客。
首先，房主應當尊重房客的權利。長租公寓的基本套路其實就是房屋轉租。中介從房主那租得房租，再高價租給住戶。盡管房主和中介、中介和房客是兩個相對獨立的合同法律關系，但房主是明知、也允許中介轉租的。長租公寓更宜被視為一個三方合同法律關系。次承租人即從承租人處租賃的人的權利應當得到一定的維護。
事實上，今年通過的《民法典》第719條還新增了次承租人的代位清償權。即如果房客覺得與其讓房主趕出去、另行出錢租賃新居的話，不如代替中介支付拖欠給房主的租金，以避免找房、搬家的麻煩，那房客是有權選擇代付并繼續居住的，同時有權要求中介最終承擔這些重複支付的租金。而且，房客這個代中介支付的拖欠租金的標准應當按照中介和房主原來約定的標准。房主不能要求房客按照更高的價格標准來重新簽約。
其次，房主倘若驅逐房客，至少必須明確放棄并轉讓對後續租金的權利。中介未向房主支付租金，當然是違約的。房主強行收回房屋，自認為是減少損失、救濟權利。但要收回房屋，房主最多向中介主張因為“折騰”帶來的交易成本損失，而不應該繼續享有收取後續房租的權利。房主至少應該明確放棄就後續租金的權利，并將這項權利轉讓給房客。
為便於理解，舉一個簡單的例子，中介以5000元的月租價向房主租房，以6000元轉租給房客。中介對房主的債務為繳納5000元，對房客的債務為提供房屋。倘若租期還剩一個月時，中介一分錢沒給房主，房主立即強行收回房屋，房主損失基本為零。房客的損失則是雙重的，即“房財兩空”。即便房客最終被返還6000元租金，也不等於損失被彌補。因為房客的權益不僅僅是“住幾個月，就給幾個月的租金”，而是對約定期限內不受打擾的居住本身就享有權益。對這項居住期限方面的損失，需要拿房客從房東那轉讓來的那份租金權彌補。 |
