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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

《瞭望》文章：十載“馴樓記” 　　基於房地產與整個宏觀經濟的“深度關聯”，其泡沫還得一點一點擠，而不能一下子全部刺破 　　文/《瞭望》新聞周刊記者葉鋒 　　新一輪調控風聲正緊。買家觀望，成交下降，銀行錢袋緊捂，土地市場涼風陣陣。政策效應立竿見影。但這似曾相識——以往每一輪調控落拳之後，樓市都會偃旗息鼓一陣子。這一次調控似乎有些不同以往，也引起人們更多期待。人們關注的是：此輪調控能否走出樓市“屢調屢漲”的怪圈，將房地產這頭强牛順利馴服？ 　　“調”與“漲”的變奏 　　樓市最早的過熱，始於2001年。 　　1998年以後，在住房分配市場化、住房二級市場、住房稅收、住房信貸和經濟適用住房等一系列政策的綜合作用之下，房地產業連續4年保持了快速發展。在此過程中，一些城市“發力”過猛，出現了短期內土地出讓過多、開發規模過大等苗頭。商品房價格和土地價格畸形上漲。“泡沫論”由此發端。 　　不過，學者們低估了政府的調控能力，也無力預估經濟形勢的不測風雲。2003年，一場突如其來的“非典”帶來整個國民經濟的下滑。而事後房地產對拉動整個經濟走出“非典”泥潭出力甚巨。2003年，國務院發布《促進房地產市場持續健康發展的通知》(18號文)，首次提出以住宅為主的房地產業已經成為國民經濟的支柱產業，並明確了住房市場化的基本方向。此後，“漲”與“調”，“調”與“漲”，成為觀察房地產市場走勢的兩條主線。 　　2004年的調控是在抑制投資過熱的背景下展開的。當年一季度，房地產業開發投資在連續多年快漲的基礎上增幅超過40%。隨後啟動的調控對“地根”和“銀根”雙雙收緊：半年內停止農用地轉非農建設用地，提高銀行準備金率和項目資本金比例(房地產開發不含經適房的項目提高到35%)。 　　此二者，共同促使房地產市場供應減緩，而需求並沒有減少。雖然根據房地產建設開發周期，當年的土地供給減少的直接影響至少兩年後才會發生，但由於新開工樓盤減少，這給投資者、自住者的心理預期造成了壓力，開發商恰恰利用了購房人覺得“市區房屋將越來越少”的心理，推高房價。2004年全國房價漲幅達到14.4%，遠遠高出1998年～2003年間3.6%的年均漲幅。至2005年的《政府工作報告》明確指出：“要抑制房價過快上漲勢頭”，並將此作為當年宏觀調控的一項重要任務。 　　2005年以穩定房價為主的調控，使當年全年房地產開發投資增幅比一季度明顯回落，成交量有所下滑，價格漲幅趨緩。上海等風向標城市的房價漲幅在下半年連月下降。 　　2006年，政府從調結構、徵稅收、控土地、緊信貸等環節調控房地產，力度之大前所未有——“套型建築面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積70%”的規定始於彼時。 　　儘管樓市也“出現了一些積極的變化”，但收效與預期差距尚遠。管住了樓，卻管不住“地”。當年“地王”不斷湧現，地價上漲推高房價預期。炒家活躍，銀行迎合。五大銀行對優質客戶執行下浮15%的優惠房貸利率，一些股份制銀行紛紛推出鼓勵房貸的新措施，如調整固定利率標準、以存抵貸、放寬借款人年齡限制等。 　　“有效供應不足”的問題一再困擾樓市，一再重申的住房保障供地和開工計劃遲遲未能實施，購買力充足或不足的人們全被裹進入市追漲的潮流中不能自拔。至2007年12月，全國70個大中城市新建商品住房售價同比上漲11.4%，環比上漲0.3%。2006年、2007年兩年，房價軌跡是：從一個高位走向另一個高位。 　　2008年上半年，房價已是“高處不勝寒”，市場看空意識彌漫，上半年成交量下降超過5成。不過，在2008年應對金融危機過程中，房地產大享“政策紅利”，剛性需求爆發，改善性需求跟進，投資性需求助推，市場走出了一條與整個宏觀經濟完全脫離的上行線。樓市從2009年的“小陽春”之後便疾速升溫，房價如脫繮般上漲不休。與此同時，調控之劍也如期再度出鞘。

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