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揭秘樓市調控“車輪戰”

http://www.CRNTT.com   2010-05-20 09:23:08

《瞭望》文章：“恐慌性購房”驟停之後 　　北京5月份新取得預售證的25個新樓盤，開盤一周以來，14個新盤交易量為零 　　文/《瞭望》新聞周刊記者 　　4月30日，北京市出台了針對房地產市場調控的地方政策，在個人購房套數、差別化信貸、個人售房計稅方法、商品房定價等4個方面作了嚴格規定。受此影響，“五一”期間北京二手房成交量下跌，新開樓盤首次出現“零成交”。 　　14個新盤交易量為零 　　北京新出台的政策包括：同一購房家庭暫定只能在京新購一套商品住房；商業銀行暫停發放第三套及以上住房貸款；暫停不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民購房貸款等。 　　本刊記者統計北京市房地產交易管理網數據發現，4月15日以來，北京樓市成交量下滑，新房日均成交量從4月份上半月的517套下滑到下半月的310套；二手房交易量從每天的1100套左右，下跌到300套。 　　“有關政策出台後，消費者恐慌性購買停止，預計市場仍將觀望一段時間。”北京鏈家地產研究員張月表示。 　　另一方面，北京可售樓房總數增加。截至5月8日，北京可售期房和未簽約現房總數為86202套，相對一季度，北京可售新房套數從4月15日之後保持波動上揚的趨勢。據了解，目前北京市存量房房源套數達到30435套。2009年“五一”小長假期間房源套數僅為15147套，相比之下，今年的存量房房源套數增幅達100%。 　　與此同時，開發商新開樓盤定價下降。4月份通州房價屢屢衝擊3萬元/平方米大關，而近期通州梨園一個新盤最低價格為1.8萬元/平方米；位於北京市通州區的“K2海棠灣”，開盤價在2萬元/平方米左右，而4月初記者在這裡採訪時，銷售人員堅持均價為2.4萬元/平方米；北京東四環的一處高檔樓盤，5月份新開盤的7號樓售價定在4萬元/平方米，此前曾準備定價在4.5萬元/平方米。北京5月份新取得預售證的25個新樓盤，開盤一周以來，14個新盤交易量為零。 　　本刊記者了解到，也有部分樓盤選擇調高報價預留打折降價空間。如朝陽區某樓盤前期售價3.7萬元/平方米，最新開盤價漲到3.98萬元/平方米後，全款銷售的折扣也從上期開盤的9.8折“優惠”到現在的9.7折。順義區某項目前期成交價在1.79萬元/平方米左右，最近開盤價為1.85萬元/平方米，優惠方式為全款客戶9.5折。 　　此外，房產中介“我愛我家”統計顯示，“京十二條”頒布後，二手房的掛牌價下跌了5%至10%。 　　存量房還能撐多久 　　中國房地產協會副會長朱中一認為，新“國十條”中提出了兩個控制房價的思路：一是增加商品房有效供應；二是抑制投資投機性購房需求。 　　但有觀察家指出，目前北京、深圳等主要城市出台的地方政策，都是以控制需求為主。 　　中國房地產協會會長聶梅生認為，從目前看新開工面積沒有減緩，如果開發商不買地，一年後的市場供應就會減少，如果供給減少，房價可能出現報復性上漲。這是後期政策應該關注的部分。 　　中國社科院李景國稱，從全國的商品住房來看，2009年的銷售面積是8.5億平方米，同比增長43.9%，竣工面積為5.8億平方米，同比增長6.2%。銷售增長和竣工增長之間的落差決定了供求偏緊。 　　而2009年開發的土地面積為2.3億平方米，同比增長為-19.9%，為1997年以來同比增長最低。這種情況，有可能對今後一兩個月的商品房供應產生負面影響。據中國不動產研究中心數據，2010年4月期房和現房的庫存量均出現了不同程度下降，其中，期房可售套數為57054套，環比降幅為3.32%。而可售現房環比降幅達到了7.54%，跌至30386套。 　　從北京的情況看，新政策出台前，北京市每天期房銷售700套左右，新政策出台以後降低到300套左右，一個月約銷售1萬套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2萬套左右，到4月已下降到9000套左右。商品房庫存絕對量也從1月的6.1萬套降低到4月的5.6萬套。儘管北京市表示，2010年竣工政策性住房4.6萬套，但有分析人士認為，北京市一年銷售房屋約20萬套，如果商品房供應不足，仍會造成供應缺口。

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