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打造樓市調控升級版

http://www.CRNTT.com   2013-05-03 09:01:56

新形勢 　　文章認為，當前國內房地產市場面臨新的宏觀經濟背景：中國經濟不轉型難以為繼，在“中國夢”的願景下，新一屆政府對中國經濟的施政指向—打造中國經濟“升級版”。什麼是中國經濟的“升級版”？目前尚未有一個明確的內容闡釋，但可見的是—政策著力點在於擴大內需，而最大的內需在於新型城鎮化。新型城鎮化的核心是“人”的城鎮化，在於強調人本和可持續。因此，中國經濟“升級版”要想獲得成功，房地產市場也必須進入“升級版”。在中國經濟“升級版”的總體格局下，樓市面臨著以下“三個時代”的新形勢。 　　一是經濟進入中低速增長時代。未來10年，中國經濟處於“爬坡過坎”的關鍵時期，習慣中低增速是必然趨勢，“十二五”的年均GDP增長目標也僅在7%。4月8日，國家主席習近平在“亞洲博鰲論壇”上強調：“中國提高經濟增長速度不是不可能，但中國不想增長過快。”這也是中國經濟打造“升級版”，政府主動控制速度，加快轉變發展方式，把推動發展的著力點轉到提高質量和效益上來。當前，全球經濟儘管沒有變得更壞，但整體形勢並不樂觀，加上中東地區的動蕩局面和朝鮮半島的緊張形勢，給疲弱的經濟復甦投下陰影。中國經濟儘管一季度GDP增速為7.7%，呈現企穩回升態勢，但仍面臨內憂外患：海外熱錢流入國內的壓力顯著增加，人民幣跨入6.2時代；1450家公司披露年報，近半數淨利潤下滑；地方財政“缺口”放大，明年1.2萬億地方債務承壓，據悉各大行不敢批5000萬項目；不少跨國公司在中國實施大規模裁員，裁員潮突襲白領……在此情勢下，國務院要求，促進經濟持續健康發展，要把穩增長、控通脹、防風險三者統籌考慮。未來一個時期，新一屆政府將堅持穩中求進，“把更多力氣用於推動經濟轉型升級”，經濟增長告別“保八”時代。 　　二是房地產行業進入寡頭時代。2011年以來，新一輪房企整合潮進入加速階段。而2012年下半年以來樓市的持續回暖，龍頭房企用業績證明了市場的嬗變。2012年，萬科在房企“千億俱樂部”里不再孤獨，綠地、保利分別以1078億元和1018億元擠進“千億俱樂部”，標誌著寡頭時代的來臨。與此同時，龍頭房企的市場份額逐步上升，土地市場也成為萬科、保利、綠地、龍湖、華潤等“大佬”們獨舞的舞台，房地產行業的“馬太效應”日益明顯，行業併購整合或進一步加劇。多家品牌房企公布的銷售數據顯示，今年一季度大型開發商銷售金額和銷售面積大都實現同比增長，14家企業銷售額過百億。在此背景下，龍頭房企的優勢進一步確立，行業集中度繼續提升，房企格局將進一步分化。 　　三是樓市進入“不差房”時代。在“中國發展高層論壇2013”年會上，國務院發展研究中心市場經濟研究所所長任興洲表示，目前中國人口戶均1.02套住房，中國住房最短缺的時候可能已經過去。下一步住房的發展要考慮住房質量和城市結構。而另有學者在此基礎上考慮超過60億平方米的小產權房面積，認為實際的住房套數遠遠超過2.2億套。並利用城鎮和農村人均住房面積、近年來住房的增量供應和住房在建面積等數據來進行佐證，得出中國的住房市場已經從增量住房市場正在邁入存量住房市場。實際上，房屋高空置率的局面也可間接印證樓市的“不差房”，儘管準確的數據始終是個黑箱。目前二三線城市“鬼城”的湧現，和此前一線城市住宅平均黑燈率超三成的調查報道，足以說明樓市高空置率的現象。房子是用來住的，不是用來炒，但在中國特色的房地產市場，很大程度上卻形成了“房子是用來炒的，不是用來住的”的尷尬格局。連SOHO中國董事長潘石屹也在微博上“噴火”：“中國現在房子已經不緊缺了，只是有人房子多，有人沒房住。”何況今年中國老年人口將突破2億大關，老齡人口占比越來越大，未來房子或將趨於過剩。

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