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“地王”陰影下的北京樓市:恐慌情緒再湧動

http://www.CRNTT.com   2016-05-09 10:16:25  


 
  按照行業慣例,當土地單價超過3萬元時,產品需要做成高端住宅才可獲得合適的利潤。也就是說,去年北京供應的土地中,有近半數將以豪宅形式呈現。再算上配建的大量保障性住房,北京中小戶型商品房面臨嚴重缺口。

  這也不難理解,在5月5日出讓的昌平區兩宗地塊中,出現這樣的規定:“除建設保障性住房外的剩餘居住規模中,套型建築面積90平方米以下住房面積所占比重需達到70%以上”,即“70/90政策”。

  “解套”難題

  在上述“地王”出爐的當晚,就有北京開發商指出:“接盤俠”來了。因為按照業界估算,這三宗地塊的價格“超出預期”。

  以昌平南邵為例,目前在售洋房類產品的最高售價在3萬左右,明顯低於兩宗“地王”的成本價。大興黃村的土地價格,同樣高過同區域的大部分在售項目。這種“面粉貴過面包”現象自去年下半年以來,已屢見不鮮。

  中原地產首席分析師張大偉認為,按照這三宗土地的成本計算,未來房價成本將超過6萬元/平方米。

  從歷史上看,北京此前的多數“地王”項目都隨著時間的流逝而實現“解套”。但就這三個項目而言,難題似乎並不容易解決。

  如上所述,土地單價超過3萬元/平方米需做成高端住宅才可盈利。而“不超過90平方米”的戶型,顯然是剛需和改善型住房的需要。被設限的兩個昌平區地塊將面臨極為尷尬的局面。

  張大偉測算,按照要求,昌平的兩宗地塊將合計建設89327平方米的小戶型房源,按照戶均面積80平方米計算,可以供應1100套小戶型產品。但按照上述測算的價格,這部分小戶型未來售價預期都將在600萬以上。顯然超出了剛需的能力範圍。

  北京某房地產開發企業相關負責人向21世紀經濟報道記者指出,此前房企應對“70/90政策”的手段可能重出江湖。

  具體而言,開發商可能將相鄰的房屋“打包出售”,或採取“買一贈一”、“買一贈二”的方式。購房者可自行或委托開發商打通隔離墻,並將其改造成為大戶型房間。

  此外,開發商還可能將這類項目切割成單套面積30平方米甚至更小的“超小戶型”,從而降低總價,以期“薄利多銷”。
 


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