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揭開真實“房屋成本價格”的面紗

http://www.CRNTT.com   2010-04-16 11:05:30

要明白“土地成本”，先要搞明白，房地產商“得地”付了哪些費用。現在人們容易對 “土地出讓金”出生誤會，以為這是房地產商為了得地付出的全部費用，其實，“土地出讓金”只是房地產商為得地付出的一部分費用，即“土地出讓金”只是通俗所說的“地價”的一部分——由於政府是“出讓土地使用權”而不是“出賣土地使用權”，有點水準的官方文件都不用“地價”這個詞。 　　在上海，“土地出讓金”只占“地價”的30%，另外70%，作為“土地開發費用”繳付給上海土地儲備部門。所謂“土地開發費用”，是指將一塊“生地”——或指農田、或指已拆遷土地，進行場地平整、通路、通水電、通各路管線所花的費用。 　　那麼，房地產商在建造商品房的土地上平均投入了多少錢？ 　　這個問題必須說清楚，才會知道“土地財政”在缺乏監督機制的社會裡必然成為群體腐敗的催化劑、膨脹劑，倒在土地上的幹部們在“前僕後繼”，但這是必然的。 　　我先給大家理一個脈絡： 　　1.中國的土地市場分為一級市場和二級市場，一級市場是政府壟斷的市場，所謂“土地出讓金”，就是政府在土地一級市場上將國有土地使用權有期限出讓給土地使用者收的費用，媒體通常談的“地價”漲落，也就是指一級市場上招、掛、拍的價格漲落。應該說，這個市場不能算是市場，因為市場需要交易雙方的互動，這個市場是政府的單向活動，沒有“交”只有“易”——土地一級市場就是土地使用權“易主”的換手場所。 　　2.二級市場是將從一級市場得來的土地使用權實施轉讓、出租、抵押的市場。在二級市場，土地交易美其名曰“轉讓”，這裡，“交易”的活動是發生了，但這是個“賣方市場”，誰有土地所有權可賣誰說了算，包括價格，這對買方而言是不公平的；不過，由於買賣雙方都見到了巨大的利益所在，就都奔這個買賣而來——買方是奔著利益，而不是奔著“不平等”而來。並且，在這個市場上，買方也可在瞬間變成賣方——再做一次買賣，不平等交易的被動方就成了主動方！ 　　3.在政府壟斷的一級市場上，“地價”並不高，不高的原因很簡單也很能理解。(1)自打上世紀九十年代初開始出讓土地，誰能在一手市場上受讓到土地，都是由政府說了算的，政府無論出於“招商引資”的“公”目的，還是其他“私”目的，都不可能讓地價抬得很高去嚇退土地受讓人。

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