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賈康：征房產稅的實質目的

http://www.CRNTT.com   2012-09-04 08:25:32

三、如何看待保有環節稅收促進住房供需平衡和產業健康發展 　　對不動產（房地產）的相關調節，其原理上也是尋求一個供需狀態的合意。供需狀態如果平衡，價格就不會往上猛衝。但是恰恰在不動產方面，最根本的要素——地皮，是屬於天然壟斷、特別稀缺的性質，也就是人類社會各中心區的地皮是最稀缺而無法增加的，必然越來越金貴，不能說按照中國960萬平方公裡平均下來，每人有一份那還是很寬鬆的，實際上所有利益相關者爭奪的，都是中心區、黃金地段、好的地段的不動產，即爭取怎樣在里面享有一個份額。誰享有，誰就壟斷。這樣一來，自然壟斷就造成了供需長期傾斜失平，我們只是力求合理地來調節這樣一個狀態而盡可能達到最多社會成員的基本滿意。那麼就必須強調雙軌統籌，而且應該在高端住房保有環節徵稅。 　　這個稅會產生什麼效應？第一，對於想買房自住的人，這實際上會改變他的預期，傾向於更實惠一點買相對小戶型的房子，於是正好收斂了供需緊張情況下需求方面的衝勁，並提高了土地集約利用水平。第二，買房為囤在手里做自己的“商業性社會保險”的人，會考慮買了房以後不再空置，而是租出去，於是在社會沒有增加投入的情況下，卻增加了租房市場的供給，又緩和了供需之間的矛盾。第三，買來炒房的人，不敢說就完全不炒了，但是在炒的時候會收斂自己的行為。因為這時整個社會氛圍和利益相關者的心態和預期都有所改變，炒房者們自然會估計風險悠著點兒，而且他會考慮後邊多數接手的人是要用於自住的，所以他自然而然會考慮多炒中小戶型。這樣一來，需求方整體結構變了，開發商拿了地皮以後當然也要考慮更多提供中小戶型，而且在自己參加土地招拍掛的環節上不能像原來想得利潤空間那麼大，要謹慎一點。綜合起來，需求沉穩收斂了，同時有效供給增加了，總體的供需情況就會趨於更平衡、沉穩、健康，泡沫少些，轉變發展方式所追求的一些“可持續”的因素，也會注入在里面，比如土地集約利用。 　　四、大方向下的路徑選擇 　　我認為必須充分肯定兩地房產稅改革試點敢為天下先、在打開局面方面的重要意義和作用。這種試點體現了鄧小平理論里面一個非常重要的哲理，就是在方向判斷了以後不爭論，如要通過爭論來取得共識，一百年也取得不了，不可能取得。那就必須先推動試點，先力求搭一個制度框架。試點取得經驗、減少反對與疑慮、搭成制度框架以後，再考慮怎樣動態優化，逐步健全完善起來。 　　前段輿論上有一些說法，指摘上海、重慶兩市的試點好像成效不足，“動靜不大”：一個是稅收收入很少；再一個也沒有看到兩個城市房價的急速下跌。其實對房產稅試點效果的評判，不能這麼表面化。因為，在上海、重慶這樣的發達地區搞房產稅試點，最重要的任務還不是籌集收入，而是意在調節市場，影響人們的住房消費，並為省以下財稅體制改革提供配套。房產稅是按年可持續徵收的，不要急於在目前按少數地方試點情況判斷它一年可以徵收多少稅上來，而是要看到未來房產稅的財源支柱屬性將會逐漸顯現。 　　還有一點，就是開征房產稅房價並不會應聲而落，目前中國城鎮化水平實際才40%多，以後要一路走高到70—80%才能相對穩定。單靠一個稅制不可能改變中國今後城鎮化幾十年歷史進程中城市不動產價格上揚曲線的基本模樣。但是有了這個施加於房地產（不動產）保有環節的稅以後，它會使這個上揚曲線的斜率降低，發展的過程更不平穩，減少泡沫，不會動不動就大起大落，造成對社會生活的負面衝擊。試點後，兩地高端的不動產，都明顯出現了成交量下降，價格趨穩，這就是很明顯的正面效應，是改革已體現的作用。另外上海管理部門原來多年想追求的一些不動產配置方面如何優化的目標，這次發現通過稅制的具體設計，很好地取得了實際調節效果，比如上海多年苦惱的問題就是大家都願意在城市中心區購置不動產，政府反覆動員說周邊地區很好，發展不錯——確實周邊地區發展也很好，但是共性與慣性造成大家都傾向於先不考慮周邊地區，第一目標是在中心區購置物業。而這次上海方案里面一個很小的杠杆——中心區域的稅率是0.6%，周邊區域的稅率是0.4%，就差這麼一點兒，便使現在的成交大量地被引流到周邊區域，所以管理部門對這樣的效果非常肯定。這明顯體現了搞市場經濟要間接調控，運用規範的經濟手段，而經濟手段里面稅收是不可忽略的政策組合工具。

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