中評社香港8月11日電／中原地產研究部聯席董事黃良昇指出，美國聯邦儲備局宣佈最少兩年內維持低息，顯示美國經濟仍然疲弱。美國維持低息，相信港息短期內亦會保持低水平。另外，近日環球金融動盪，加上昨日九肚山官地拍賣成績未如理想，拖累本港樓市調整，預料樓價會下調5%到10%。
如果按息維持不變，而未來樓價下跌10%，估計私樓住戶H按的供樓負擔比率將由44.7%下降至40.2%，跌幅為4.5個百分點。若樓價下跌一成，私樓住戶P按的供樓負擔及P按息+2%壓力測試下的供樓負擔分別降至41.2%及49.3%，有4.6及5.5個百分點跌幅。可見二手樓價回軟，令供樓負擔比率回落至今年年初時的水平，有助舒緩市民的置業壓力。供樓支出大減，吸引買家入市，相信樓市成交量將明顯增加。
私樓住戶的供樓負擔比率是根據一個建築面積為六百平方呎的單位，現居私樓的家庭月入中位數26,400元，最新樓價指數(CCL Mass)95.61點，及六成按揭計算。2011年7月份銀行同業拆息(HIBOR)掛勾的平均按揭利率為2.03厘，以H按為基準的供樓負擔比率錄44.7%，每月供款額錄的11,794元。
另外，7月份以最優惠利率(P)掛勾的平均按揭利率為2.30厘，以P按為基準的供樓負擔比率錄45.8%，每月供款額為12,094元。若加息兩個百分點後，即P按息+2%壓力測試下的供樓負擔為54.8%，每月供款額為14,458元。
註：私樓住戶供樓負擔比率是假設一個建築面積為六百平方呎的住宅單位；並以六成按揭及二十年供款作為三項常數；再根據中原城市指數之調整呎價，政府統計處公佈的私樓住戶家庭月入中位數及本地主要銀行的平均按揭利率作為三項變數；計算出每月供款佔家庭月入的比例，比例愈低即負擔能力愈高。 |
