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房地產市場企穩回升信號明顯
http://www.CRNTT.com   2023-08-04 08:26:59


  中評社北京8月4日電/中央政治局7月24日召開會議,指出“適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢,適時調整優化房地產政策”,之後,住房和城鄉建設部召開企業座談會,強調“進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。北京、深圳、廣州三城市先後發聲,表示將抓緊落實會議要求,促進房地產市場平穩健康發展。這一系列舉措均釋放出積極信號,房地產調控政策將進一步調整優化,剛需和改善性住房需求將得到更好滿足。房地產市場企穩回升也將為宏觀經濟持續向好貢獻積極作用。
  
  一段時間以來,各方對房地產市場信心不足。房地產市場經歷一年半左右的總體低迷後,在2023年第一季度有所回暖,但進入第二季度後,多項指標再度掉頭向下,購房者由於已售逾期難交付項目的存在而陷入觀望,一些開發企業資金鏈狀況的恢復仍需一段時間,房企總體投資意願不足。各方對於房地產市場的信心亟待恢復。
  
  過去房地產市場過熱階段出台的調控政策需要調整優化。我國房地產市場總體供給短缺的階段已基本結束,當前局部地區甚至出現了供給過剩的情況。房地產市場正從高速和過熱轉向總量減少、平穩發展的階段。為抑制房價過快上漲,眾多城市曾出台限購、限貸、限價等限制性措施。如今有些調控措施已經不再適應當前的市場形勢,很多城市逐漸取消限制性措施,但仍有一些地區的調控措施需要調整優化,以更好滿足剛性和改善性購房需求。
  
  從政策層面傳遞出的信號看,房地產市場相關政策調整優化的空間正在打開。進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率,將對帶動住房消費起到積極促進作用。降低首付比例有助於降低購房門檻,而降低貸款利率能夠降低購房總支付金額和房貸月供壓力。改善性住房換購稅費減免也有助於“真金白銀”地減少購房資金支出。2022年9月,財政部、國家稅務總局要求,納稅人出售自有住房並在現住房出售後1年內,在同一城市重新購買住房的,可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。同時,預計二手房交易“帶押過戶”、合理降低房地產經紀服務費用等政策也將繼續擴大實施面。
  
  個人住房貸款“認房不用認貸”政策備受關注。目前,仍有熱點城市執行“認房又認貸”政策,這屬於房地產市場過熱階段,為避免投機炒房出台的信貸政策。所謂“認房又認貸”指的是如果有些購房者想改善居住條件,賣掉手中的一套房子置換另一套,由於購買第一套住房時曾經使用購房貸款,哪怕已經還清了貸款,因為有貸款記錄,再置換時仍被認定為購買第二套住房,從而執行更高比例的首付標準以及房貸利率。以北京為例,一個名下無房但曾經有貸款記錄的購房家庭,再購房時商業貸款的最低首付需要60%,購買非普通住宅則要付80%的首付。貸款利率也要按照購買第二套住房執行,比首套房高,購房成本就更高。
  
  在當前形勢下,“認房又認貸”政策可能會影響一些有改善性需求的購房者,有必要因城施策,將一些城市的“認房又認貸”政策調整為“認房不用認貸”,切實降低購房者資金壓力。
  
  此外,預計有些城市還可能從縮短個人銷售住房增值稅免征年限、降低購買二套改善性住房契稅等方面進一步調整優化相關政策,並從穩妥推進商品房“現房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內面積計價等方面完善相關制度,合理降低剛需和改善性住房需求的購房成本,促進房地產市場平穩健康發展。
  
  從中央到有關部委的政策信號,再到有關城市的表態,極大增強了各方對房地產市場的信心。進入第二季度,房地產市場成交量有所放緩,也與居民就業壓力有所增大、收入預期減弱、購房意願有所下降、購房作為大宗消費恢復相對滯後有關。下半年,隨著宏觀經濟進一步回升向好,居民住房消費和房企投資意願也將逐步恢復。預計房地產調整優化政策也會陸續出台,相關政策落地後,房地產市場的進一步企穩復甦可期,我們應對房地產市場的平穩健康發展有信心和耐心。

  來源:經濟日報  作者:亢舒


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