中評社香港9月14日電／大公報近日刊發中信証券固定收益首席研究員明明題為《內房銷售迎來弱復甦》的文章，全文如下：
近期商品房和土地市場表現延續弱勢，各地樓市放鬆和政策刺激持續出台，“保交樓”也得到了政府的大力推進，二者配合，或可由量變到質變，帶來樓市需求的回暖，本輪地產周期有望沿著“銷售─信用─投資”的路徑逐步復甦。但是，與之前幾輪周期相比，預計這一輪銷售的復甦可能偏弱，而且繼續向後傳導的速度可能較慢，復甦周期被拉長，明年地產投資動力或仍顯不足。
近期內媒報道，住房和城鄉建設部、財政部、人民銀行等有關部門日前出台措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設交付。河南省尤其是鄭州市停工樓盤項目較多，成為“保交樓”的排頭兵，在樓市紓困和問題樓盤化解中力度最大。據消息稱，鄭州相關部門引發文件，要求在10月6日前實現全市所有停工問題樓盤項目全面持續實質性復工。
“保交樓”措施與需求端的政策配合在一起，可能逐漸由量變形成質變，有望帶來樓市需求的改善，形成良性循環。本輪地產周期有望沿著“銷售─信用─投資”的路徑逐步復甦。
銷售：利率下行積累量變
按揭利率下行需繼續積累量變，推動銷售弱反彈。歷史上看，按揭貸款利率的下行往往可以帶來商品房銷售增速的回暖，按揭利率的下行配合限購限貸政策的放鬆，能夠對居民的購房意願形成刺激。但從按揭貸款利率下行到商品房銷售回暖，是一個從量變到質變的過程，目前的問題是按揭貸款的下降幅度較小，尚未形成質變。截至2022年二季度，個人住房貸款加權平均利率下降到4.62%，比上一輪2016年的低點仍然略高。
5年期LPR（基礎貸款利率）下調、各城市按揭貸款利率加點下調，以及按揭貸款利率下限下調，這三個方向上的政策均有可能助力整體按揭貸款利率進一步下移，筆者認為下半年的降幅有望達到50基點，帶動四季度商品房銷售同比增速回到0附近。但由於今年房企新開工普遍大幅收縮，尤其是融資困難的企業，或將影響到明年的可銷售資源，導致這一輪地產銷售的反彈偏弱。
信用：步入收縮周期
即使銷售有所反彈，信用修復也難以一蹴而就。當前房企資金來源的降幅保持在20%左右，一方面是銷售回款、開發貸均下滑20%左右；另一方面，出險房企在國內外債券市場的融資能力幾乎凍結，即使歷史信用良好的企業也面臨融資困難或成本大幅上升的窘境。回顧2014至2015年的地產周期，地產企業在債券市場上的融資在銷售拐點出現兩個季度後大幅反彈，但時過境遷，隨著頭部民營房企的風險暴露，這一次國內地產債市場進入了一個相對更大的信用收縮周期。因此，即便銷售能夠小幅反彈，信用修復可能偏慢，信用融資的缺失預計仍將抑制房企開發資金來源，限制其開發的能力和意願。
投資：明年仍有下滑風險
在財務壓力偏大的情況下，房企削減拿地和開工的趨勢已成。二季度房企拿地和新開工面積的降幅均在50%左右。頭部上市房企中報顯示，不同信用資質的房地產主體均在上半年大幅收縮開工，已經展期或融資成本偏高的主體上半年開工面積的同比降幅達到70%至80%，不少高信用主體開工面積的收縮幅度也在50%左右。過去兩輪大的地產周期，從地產銷售底到房企拿地和開工的反彈，時間間隔大概是兩至三個季度，但這一次的困難或許更大：一是銷售復甦可能偏弱，二是信用的修復之路更加坎坷。
從拿地、開工到地產投資，預計年底前增速較難轉正，明年仍有下滑風險。歷史上看，拿地和開工都是投資的同步指標，但若觀察其彈性，可以發現開發投資的彈性顯著小於新開工的彈性，這實際上是受到存量項目的影響，即過去的新開工會影響到未來的項目開發投資。因此，從今年底到明年的地產投資可能會受制於兩個因素：一是部分房企較差的財務狀況和悲觀預期可能使其繼續採取較為保守的拿地、開工和投資計劃；二是今年新開工面積的大幅下降、土地儲備不足，導致存量開發項目減少，進而影響到明年的開發投資。這些客觀因素很可能對應明年地產投資繼續下滑的風險。
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