中評社北京6月18日電／2022年《政府工作報告》提出，探索新的發展模式，堅持租購並舉，加快發展長租房市場，推進保障性住房建設，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地產業良性循環和健康發展。實現“讓全體人民住有所居”，重點是解決大城市住房突出問題，這關係到民生福祉、經濟和社會穩定、城市高質量和創新發展。本期特邀請相關專家圍繞解決大城市住房突出問題，進行深入研討。
主持人
經濟日報社理論部主任、研究員 徐向梅
重點關注大城市住房問題
主持人：我國城市住房基本現狀如何？為什麼要重點關注大城市住房問題？
劉洪玉(清華大學建設管理系教授、房地產研究所所長)：2020年中央經濟工作會議首次提出，解決好大城市住房突出問題。2021年《政府工作報告》將“解決好大城市住房突出問題”列入重點工作，提出通過增加土地供應、增加保障性租賃住房和共有產權住房供給、規範發展住房租賃市場，幫助新市民、青年人等有效緩解住房困難。為什麼是大城市住房問題？大城市住房問題有哪些特點？哪些問題屬於突出問題？
回答上述問題，首先回顧一下我國城鎮住房的基本現狀。據國家統計局數據，2019年我國城鎮和農村居民人均住房建築面積分別為39.8平方米和48.9平方米。如果考慮2020年和2021年城鎮人口增加、新建住宅和拆除住宅導致的住宅面積淨增加等因素影響，2021年末我國城鎮居民人均住房建築面積約為42平方米。
另據全國人口普查提供的住房(使用中的住宅)信息，2020年城市和建制鎮家庭戶人均住房建築面積分別為36.52平方米和42.29平方米，人均住房建築面積超過50平方米的家庭戶占比分別為29.5%和39.1%，自有自住的比例分別為69.2%和82.7%，人均住房間數城市稍低於1、建制鎮稍高於1。此外，城市和建制鎮安裝有電梯的住房占比分別為36.7%和17.4%，1990年以前竣工的住宅占11.5%，2000年及以後竣工的住宅占68.8%。
從上述數據可以基本判斷，我國城鎮住房短缺問題已經解決，居民住房條件總體得到顯著改善，與經濟發達國家和地區相比，我國城鎮人均住房面積數量達到中等偏上水平。
多維度住房現狀評價發現，大城市住房問題仍然比較突出。評價住房狀況，不僅要看住房數量，還要看住房質量，包括住房物理狀況和居住環境質量、住房周邊配套設施和公共服務的可及性等。應該說，我國住房質量提升非常快速，近幾個五年計劃陸續實施保障性安居工程、棚戶區改造和老舊小區改造，極大提升了住房質量。
住房領域的差距主要表現在哪兒？黨的十九大報告提出“房住不炒”的住房發展定位和“住有所居”的住房發展目標，“讓全體人民住有所居”。住有所居，通俗理解是住者要有一個特定的居所，主要有三方面內涵：一是人人有房住，無論是自有自住還是租住；二是住房量適當，不存在過度擁擠問題，符合安全健康標準，社區和公共服務可及；三是經濟可負擔，家庭住房支出占可支配收入的比重合理，不過度擠占其他基本生活消費。此外，隨著住房功能和政策多維度擴展，住有所居逐漸融入公平、包容等含義。
對照住有所居目標，我國城鎮住房在公平性、包容性、可負擔性和可持續性等方面，還存在著不少問題。從公平性和包容性角度看，住房供應沒有很好照顧到租住家庭需要，住房保障體系沒有很好覆蓋非戶籍常住人口，自住和租住家庭不能享受相同教育醫療等一般公共服務，等等。從可負擔性角度看，城市住房的房價收入比普遍偏高，一線城市和部分熱點二線城市房價收入比超過10倍，部分居民家庭住房支出占可支配收入比重超過50%，尤其是大城市租住居民中的新市民和青年人。同時，普遍存在城市規模越大，居民人均住房面積水平越低，不同群體間住房質量和住房負擔差異越大等現象。所以，新市民和青年人住房困難是現階段的突出問題，這個問題主要發生在大城市，因此解決大城市住房突出問題是我國現階段住房政策的重點。
解決大城市住房突出問題的核心是提升大城市住房的公平性、包容性、可負擔性和可持續性。對於大城市住房突出問題，專家學者和各界人士已有相關闡釋，包括住房價格過高、供應結構不合理、市場秩序不規範、租賃關係不穩定、新市民青年人住房困難問題比較突出、住房占有不均衡，等等。應該說，這些都是客觀存在的現實問題。從本質上看，如果在政策和制度設計過程中沒有很好地融入公平、包容、可負擔和可持續等理念，就很難有效解決上述問題。比如，在土地資源緊張的特大城市，根據什麼原則來確定土地用途和土地使用條件；如何看待土地和建築空間更新過程中關於使用用途的調整對住房供應數量(套數)、結構(產權)、價格和空間分布等產生的巨大影響。建議在與住房相關的土地、金融、財稅、配置、市場規制等政策設計中，越來越多地融入公平、包容、可負擔和可持續等理念，早日實現“讓全體人民住有所居”，為國家富強、經濟繁榮、人民幸福、社會穩定提供堅實基礎。
優化結構穩定商品房市場
主持人：構建多層次住房供應體系，大城市商品房市場如何建立長效機制，推進平穩健康發展？
鄧鬱鬆(國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長)：以一線城市為代表的大城市經濟發達，人口流入多，但由於城市開發建設早，土地資源不足的矛盾較為突出，商品住房供不應求加大了房價上漲壓力。推動大城市商品房市場平穩健康發展，要著力優化大城市住房供應結構，構建多層次住房供應體系，以完善土地、金融調控機制為重點建立長效機制。
構建多層次住房供應體系，滿足居民多層次、多元化居住需求。大城市經濟發展水平高、就業機會多，吸納外來人口總量大，但較高的房價水平也造成居民購房支付能力不足，在一段時間內必須通過租房解決居住問題。解決好大城市住房問題，要更加重視租賃住房的發展：發揮好公租房對低收入人群的兜底作用，保障性租賃住房要覆蓋適度、運營高效，保障範圍和水平與經濟社會發展階段相匹配；市場化租賃住房是滿足居民更多元化租賃需求的主體，通過盤活存量住房、利用閑置物業改建租賃房和集體土地建設租賃房等多種方式增加有效供應，推動建立可持續租賃住房發展模式；以城市更新為抓手，提升老舊小區和城中村房屋及相關基礎設施和公共服務質量，持續改善存量租賃住房居住品質。以一線城市為代表的大城市商品房價格偏高，表明其供需矛盾比較突出，建議增加商品房供應，將商品住房價格穩定在相對合理水平。同時，新建商品房要品質優先，更好滿足居民持續改善居住條件需求。
優化土地供應結構。部分大城市由於房價高，當地政府重視需求端調控，但調控要取得預期效果，還需通過優化土地供應結構和節奏進一步完善供應端調控措施。目前大城市普遍面臨商辦等非居住用地供應量過大造成的非居住商品房空置率高、庫存大等問題，建議降低非居住用地比例，增加住宅用地特別是商品住宅用地比例，從供應端解決新建商品住房供應不足問題。同時因地制宜，在科學預測住房需求的前提下，把握供應節奏，促進市場供求動態平衡。
重視房地產金融宏觀審慎管理。房地產金融政策調整，特別是首付和貸款利率大幅下降，是造成房地產價格短期大幅上漲的主要原因。大城市房價高、居民購房抵押貸款金額大，房地產金融政策調整對房價影響更大。建議加強房地產金融宏觀管理，避免住房金融政策短期內大幅變化對市場形成衝擊。因經濟形勢變化需調整利率水平時，採取必要對衝措施。貸款利率處於下行周期時，對短期內供應不足、需求較旺盛的城市，可以適當上調首付比例，防範低利率過度推升房價。貸款利率處於上升周期時，可以適當降低首付比例，減輕購房負擔。
推進大城市與周邊城市協調發展。深圳等一線城市開發建設早，土地資源不足矛盾較為突出，在難以大量增加新建商品住房供應情況下，建議統籌以一線城市為核心的都市圈內產業、交通等基礎設施布局、公共服務和住房發展，實現產業、人口、公共服務和住房協調發展。推進大城市勞動密集型產業疏導，加大中心城市周邊城市、中小城鎮基礎設施建設並適當增加住房供應，對教育、醫療等公共資源和一些重要基礎性產業布局適當向大城市周邊城市傾斜，通過協調發展解決部分大城市商品住房供應不足、房價過高等問題。
加強監測預警。準確掌握大城市人口、住房存量、土地供應等基礎數據，是判斷當地市場形勢和供求趨勢、發揮好房地產長效機制的基礎。建議充分利用人口普查數據、相關部門日常管理數據以及相關市場機構數據，把握人口總量、結構、住房總量、戶均規模和土地等存量、增量情況，在科學預測住房需求趨勢基礎上確定住房和用地供應規模、結構、時序，有效引導金融等資源配置，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。
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