四、推動房地產市場必要調整，避免硬著陸的政策思考
當下許多城市的房價已顯著超過普通老百姓的購買力，推高了社會的生活、商務成本，不利於下一步結構調整和保持經濟長期穩定增長，因此房地產市場調控政策不可動搖。但由於這個市場具有自己的運行邏輯，政策應對不當又容易造成硬著陸。對此應保持充分的警惕，做好充足的政策準備。
1.利用規範民間借貸的時機，推動房地產市場和房地產行業的必要調整
我國房地產市場需要經過實質性調整，才能更加健康發展。但受多種因素影響，目前市場在一定程度上仍處於囚徒困境之中，需要一個外部力量來打破僵局。近期民間借貸市場的調整提供了一個契機：一是以房地產資產作抵押的民間借貸者為獲得流動性不得不拋售房地產，從而給房地產市場一個外部向下壓力。二是2012年2—4月份將是信託產品集中到期的時點，屆時房地產企業將面臨更加嚴峻的資金壓力，也需要加快銷售回籠資金。因此，應利用清理、規範民間借貸市場的時機，推動房地產市場必要調整，促使房價的合理回歸。
2.以“鼓勵消費、抑制投機”為目標，適度調整房地產調控方式
根據中央經濟工作會議確定的“穩中求進”方針，在繼續堅持房地產調控政策不放鬆的基礎上，宜適度調整房地產調控手段。如擇機調整限購政策範圍，重點限制境外和非居住的外地投資者投機性購房。與此同時增加投機的成本，徵收交易所得稅和房地產稅，以避免市場預期改變後可能引發的新一輪投機潮。再如在抑制非消費性需求的同時，適度調整首套普通商品房首付比例、住房貸款利率。通過政策調整，給市場發出明確的“鼓勵居住、限制投資”的政策信號。
3.創新保障房建設機制，減少房地產市場調整可能產生的震盪
房地產市場的調整，將不可避免地帶來開發商的重新洗牌。為降低房地產企業破產、重組給市場帶來非理性壓力，當購買成本顯著低於政府直接建設保障房時，可由政府收購部分爛尾樓和過度降價的商品房作為保障房使用。2008年金融危機期間，韓國就曾使用這個工具，很好地解決了房價下跌和保障房缺失的矛盾。為此，可適當降低2012年地方政府保障房建設目標，將重點放在保障房的制度和配套設施建設上。一旦出現市場超預期調整，即加大政府資金投入，既保證房地產市場調整過程的平穩進行，又可推動保障房體系建設。
總之，我國既有宏觀條件，也有政策空間避免房地產硬著陸風險。儘管如此，仍需密切關注房地產市場動態，及時、合理應對突發情況，著力避免多個因素共振引發的風險。 |
