中評社香港12月8日電／經歷了漫長的等待，已經兩度推遲入市的中服地塊終於掀起了“蓋頭”。12月7日上午，由原中服地塊分拆而來的Z3、Z4、Z5、Z6四塊，以及CBD核心區另外兩幅地塊Z14、Z15，共計6幅地塊進行第二輪競標（4個月前已進行第一輪評標），如按投標最高金額估算，最高成交價將達238億元。
據經濟觀察網報道，最高成交價明顯低於此前市場預期的300億，而從報價看，這6副地塊的最高樓面價在18000—26000元／平方米之間。統計顯示，Z6塊地規劃建築面積114萬平米，平均容積率達16.5，按最高報價計算，合計總土地出讓金為238億，其底價為164.73億。
報價最高的是Z15地塊，中信集團報63億元報價，也成為全場6副地塊的最高價。Z15地塊規劃建築面積3.5萬平方米，招標底價為50.575億。
此前，共26家單位參與第一輪規劃設計方案投標，但僅三家單位參與第二輪投標，大連萬達集團報價45億，低於底價而廢標。海航集團雖報價59.5億，但中信集團在該地塊的第一論評標中已獲得20分的最高分，業界也普遍判斷，中信集團將獲得該集團，同時刷新北京地王記錄。
“鏈家地產”市場研究部統計數據分析，北京歷史上成交總價超過30億的地塊數目僅為14塊，總價最高的為今年1月份成交的豐台區六圈A居住項目用地，總價59億，如若此次中信順利摘得Z15地塊，北京歷史上的總價地王記錄將被刷新。而北京歷史上樓面價超過2萬／平方米的地塊數量僅為3塊，樓面單價地王為09年11月成交的後沙峪天竺開發區22號地，29859元／平方米。以報價情況來看，北京單價地王的記錄被破無望。
Z14地塊的投標中，出現了土地競拍史上罕見規模的聯合體——由正大置地、正大集團、蔔蜂國際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、玖龍紙業、華康資本、金光紙業、上海世茂和華僑鳳凰集團11家企業組成的聯合體，投標Z14地塊，並以41.14億元居報價之首。
“此次雖然CBD地王可能刷新北京總價記錄，但從整體來看，最高成交金額僅約為238億，明顯低於市場預期的300億”，鏈家地產首席分析師張月稱，當前此6地塊所在的朝陽區光華路CBD核心區域商業寫字樓的價格大約在3.5萬／平方米至5萬／平方米之間，這代表機構如若想要進駐地段較好的CBD區域，基本購置成本也在3.5至5萬／平方米左右，而此次自行購置土地，算上建安成本，總投入在4萬／平方米左右應該算是比較划算，以此換算，只要成交樓面價在2.8萬／平方米左右，就算合適。
而從報價看，這6副地塊的最高樓面價在18000—26000元／平方米之間。
“各單位聯合體在當今拿地的謹慎態度可見一斑。並且‘不允許分割銷售，經營時間要超過10年’等硬性規定，也影響了各單位的報價”，張月稱。
據稱，與首輪競標情況不同，第二輪競標單位數目明顯減少，6地塊僅有18家單位或者聯合體參與競標，與第一階段的六十多家同時競爭的場面可謂“冷清不少”。如Z3地塊競標個體數由14個變為4個，Z15地塊競標個體數更是由26個驟減到3個。
而基於此，使得此次CBD入市競標單位聯合競爭的現象十分突出，14個競標個體中9個為聯合體，特別是Z14地塊，直接由11家單位組成聯合體單一競標。
張月認為，此次CBD地王的誕生對於住宅價格的影響，在當今調控環境下可能是微乎其微。此次CBD地王為純商業金融地塊，對於周邊住宅價格不會直接產生明顯的提帶作用；CBD核心區住宅均價已經處於高位，均價約為4萬－5萬／平方米。上漲空間相對較小。 |
