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香港樓市價高勢危 金管局敲警鐘

http://www.chinareviewnews.com   2010-10-27 09:24:11  


  中評社香港10月27日電/港元貶值,市民增持“磚頭”保值,加上海外熱錢湧入,令本港樓市一浪高於一浪,金管局亦為樓市拉響警鐘。金管局數字顯示,目前本港樓價較08年金融海嘯時極速回升約47%,其中豪宅價更較97年高出逾10%;住宅按揭平均每宗借貸額達250萬,還款期23年,均創10年新高;豪宅及一般住宅供款佔家庭收入百分比亦分別升至約70%及約50%水平,超越了當局規定銀行對住宅按揭貸款人所設定的壓力測試上限,顯示本港樓市已出現過熱警號。 

  香港文匯報報導,根據金管局提交予立法會的文件顯示,截至今年8月,本港豪宅物業及一般住宅價格指數分別錄得113.8及89.9,超越97年第三季高峰13.8%及低10.1%,若與08年10月相比,則分別攀升47.4%及46.7%,增幅驚人,而豪宅成交量更超越97年3萬宗高峰,錄約3.2萬宗,一般住宅成交量亦超越2.5萬宗,距離97年3萬宗高峰不遠。 

  家庭供樓款 佔收入逾半 

  貸款額方面,港人平均買樓貸款已升近250萬元,較01年有紀錄以來的約130萬元翻升近倍,平均貸款年期接近23年,較01年僅約17年亦增近25%,兩個數字均創10年新高,反映本港樓價持續攀升,港人亦需要更長的還款年期方能還清貸款。事實上,根據金管局數字顯示,在目前按揭息率低至約2.5%的情況下,豪宅及一般住宅還款負擔比率分別高達70%及50%,雖然仍遠低於97年的130%及110%,但仍分別為99年及2001年後高位。 

  其他數據方面,今年第二季本港務業相關貸款案年增長約1,700億元,與08年首三季增幅相若,為98年首季以來增速最高的季度之一,新批核住宅按揭貸款超過400億元,新造住宅按揭貸款接近340億元,均超過97年高峰,使本港未償還住宅按揭貸款攀升至900億元,距離98年1,100億元歷史紀錄不遠,數字亦較09年上半年不足50億元的低位暴增18倍,增幅驚人。 

  美財政續鬆 引熱錢入港 

  金管局總裁陳德霖於提交予立法會的文件中指出,外圍市場仍存在不同的問題,例如美國就業市場仍疲弱,失業率高企,認為美國經濟增長動力正減弱,而歐洲主權債務問題未解決,公共債務料繼續上升。而聯儲局最近的聲明,提出準備在必要時提供額外的寬鬆政策,以支持經濟復甦,亦反映美國準備推出進一步的量化寬鬆措施。 

  事實上,陳德霖近日已在不同場合指出,美國的量化寬鬆政策雖旨在刺激經濟帶動就業,但同時也會引起其他副作用,例如資金流入其他前景較佳的經濟體系,對當地資產價格構成壓力,他對於資金持續流入本港表示擔憂。他指,本港已有一系列處理方法,金管局於8月中推出的收緊銀行按揭風險的政策,相信對預防資產泡沫有效,惟實際成效則有待觀察。 

  利率若抽高 樓市隨時爆 

  財庫局局長陳家強日前亦表示,關注熱錢流入造成資產泡沫,認為避免形成資產泡沫的首要考慮是防止銀行過度借貸,當局會與金管局討論應對措施,確保銀行維持審慎信貸政策,並教育投資者投資。業內人士認為,美聯儲局若長時間維持寬鬆貨幣政策,美元將進一步受壓,繼續拖低港元匯率,於低息環境持續一段長時間,熱錢流入炒高香港樓價,港人供樓負擔有機會進一步攀升,若利率開始抽高及經濟出現問題,本港樓市隨時“爆煲”。 

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