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| 政府除了有責任穩定房地產市場，還肩負了“居者有其屋”的政治目標。 |
只有在曾蔭權政府上任之後，它一方面死抱董建華政府的托市措施，在事過境遷之後依然不改；另一方面則單獨採取大地主的立場，堅持政府不賤賣土地資源，長期採取由發展商提出政府認為值得賣的價格建議，再作公開投標的奇特“勾地”政策，弄到每年土的地供應只及回歸前中英限制賣地數量的零頭，結果地價上揚，住宅樓宇的供應在過去10年只是董建華“8萬5”目標的十分之一！由於供應明顯短缺，房價突破上次泡沫的高峰之後，還漲勢不止。
香港長期的畸形房地產經濟，已經形成了高地價－高樓價－高物價－高工資的惡果，香港的經營成本太高，處處窒息著各行各業的發展，也熄滅了香港市民的創業意欲；連市民生活必須品的零售，也只有大型連鎖店才能立足，而這些連鎖店，不少也是房地產大財團的旗下。這樣一來，市民每一種消費，企業每一分錢的支出，好一部分最後都要進大業主的口袋，結果是人人事實上都為財閥打工。客觀上財閥等於為政府收稅，但卻先把大部分放進自己口袋，低稅制其實是十分低效率和不公平和扭曲的高稅制。這也是為何連續十多年列為世界最自由的經濟，表面如此美滿，被自由主義者和新自由主義者奉為典範的制度，竟然沒有其他國家地區效法的原因。
表面看來，樓價上漲，已置業者會得益，作為既得利益者，他們會抗拒任何壓抑樓市的措施。而另一方面，主要是青年的未置業者，眼看樓價高於他們本來已經難以企及的高水準還要繼續飛漲，極可能終身置業無望，當然怨燥不安。年青人的父母，不少雖然擁有不斷增值的高價資產，卻因為身居在此而不能賣出套現，並且為其子女的住房煩惱而操心，同樣心存怨憤。至於僥幸上了樓的中產階級，則馬上成為房奴，節衣縮食，心情也好不到哪裡。事實上，高樓價，只有少數財閥和靠收租的業主得益，其他人都是輪家，個個都怨氣沖天，“官商勾結”、“利益輸送”之聲不絕。而房地產利益是那麼龐大，房地產經濟必然是貪腐的溫床。加上像香港那樣，房地產經濟存在已久，擁有世界級財富的財閥事實上已經壟斷了不少環節，公私利益存在著盤根錯節的關係，牽一髮而動全身，房地產利益事實上已經騎劫了整個經濟，認真治理殊不容易。特區政府對於房地產市場上許多明顯不合理的現象，如實用面積模糊、發水樓層、示範單位誤導、人為造市等等，都長期視而不見，更坐實了民間“官商勾結”、“利益輸送”等指責，成了社會不和諧的禍根。
治理房地產經濟之道
發展到了今天，香港以高地價帶來低稅率、高褔利的制度，已經走到了需要全面總結修正的時刻。房地產經濟像毒品一樣，無疑是有立竿見影的即時奇效，但後患無窮，而且整治不易。內地各城市要以香港的反面經驗為戒，應在還未尾大不掉之前，努力擺脫房地產經濟的魔爪。
治理房地產經濟之道，不外下列幾個層次。
第一個層次是整治市場不合理漏洞。這是政府自己撥亂反正，是最容易做的事。效果是立竿見影地挫一下房地產商的威風，讓他們不能再輕易地公然巧取豪奪，讓市民消消氣。規範市場是政府應該做的事，對於市場健康發展大有幫助，但無補於壓抑樓價，消除泡沫。
第二個層次是調整治業融資槓杆。這是中央政府目前整治房地產泡沫的主要手段，同時也是各地政府最常用以對付房地產泡沫的措施，目的在於使銀行減少貸款予發展商或/及市民，或者提高貸款的條件、成本等，以金融手段降低房地產供應或/及需求，即時為房地產降溫。
第三個層次是改變房屋政策。這是香港過去的重要措施，政府直接參與房地產建設，大量興建低價房和廉租房。高峰期私人住宅單位佔總數50%、政府廉租房40%、低價房10%。星加坡向香港取經，青出於藍，公屋佔總數80%，並且創新地容許市民以公積金存款作首期，方便買公屋，讓人人都能置業。這樣一來，私營住宅的市場上落不管多大，主要是影響少數富有市民，對一般平民老百姓沒有關連。星加坡模式成功結合社會保障與置業的資金，給市民最大的利益，和為最多人提供合理住房的做法，極具社會主義色彩，這是一個值得內地參考的模式。
第四個層次是改變賣地政策。由於城市政府是土地唯一供應者，它決定了未來樓宇的供應量。因此，它有責任按照某一能從土地資源出發，照顧市民住房需要的政策指標，源源提供土地。持之以恆的話，市民便會慢慢養成一種理性的預期，認為他們一定可以其能負擔的價錢買到房子，而毋須急於置業保值，這就從根本上杜絕了“追漲殺跌”的投機賭博行為。有了這一規範，某一屆政府既不能單靠房地產經濟開源，亦不能竭澤而漁，一下子賣盡土地，讓後屆政府再無土地可發展。
根據以上分析，我們可以見到，香港目前只在第一層面做功夫，內地則主要在第二層著力。但若要長治久安，非要在第三、四層面努力不可。
(注1)王小強：投機賭博新經濟。香港大風出版社，2007年。
（全文刊載於《中國評論》月刊2010年7月號，總第151期） |
