自去年12月高調舉行奠基儀式後，原計劃今年2月開工的武漢華僑城項目，至今仍未按期動工。
此前，“空降”武漢的深圳華僑城集團，依仗多年來長袖善舞的能量，在項目前期的運作卻相當順利，以猛龍過江之勢“奪取”武漢城投和地鐵集團名下大塊土地，更以超低價將包括東湖風景區核心地段在內的3167畝土地以43億元收入囊中，每畝單價僅136萬元。
同時，關乎東湖生態安危的東湖漁場450水面將被華僑城填掉，開發為“都市休閑娛樂區”，建造兩個四星級酒店和其他商業服務配套設施。
更令人震驚的是，因東湖“修編規劃”未獲建設部批復，武漢華僑城項目雖未全面開工，實際上已經是“先斬後奏”，其開發東湖的環評和報批手續，亦將是一個漫長過程。
猛龍過江強勢“奪地”
深圳華僑城集團的手眼通天和非常規手法，在“武漢華僑城”項目的拿地過程中，被演繹得淋漓盡致。
去年12月，華僑城集團以43億元中標獲得武漢“P（2009）113”地塊，包括東湖風景區及中北路延長線在內的3167畝土地，這是2009年武漢拍賣的最大一宗黃金地塊，規劃用途為“居住和游樂、旅遊設施”。
但鮮有人知的是，上述地塊，大多原為武漢城投和地鐵集團的“建設項目資金平衡用地”。但幾經博弈之後，相關單位只能“忍痛割愛”。
3月21日，武漢城投集團的魏曉波仍不願談及此事，“這是政府定的事情”。
時代周報記者調查獲知，2007年，武漢市為解決“重大市政建設基礎項目”巨額資金缺口，出台《關於我市重大基礎設施建設項目利用土地儲備等融資工作的意見》（“武政【2007】93號”文），以城建項目沿線或周邊土地為抵押向銀行貸款，最後用土地出讓淨收益還款，通稱“建設項目資金平衡”。
據此，武漢城投集團在2007年通過“武政辦【2007】15”號文批准，將楊春湖副中心納入“兩個火車站”基礎設施項目打包平衡土地範圍，負責儲備和一級開發。該地總面積1103公頃，可經營性土地413公頃，土地淨收益為94億元，可基本平衡所需資金。隨後，城投集團將該地整體質押給銀行，獲貸148億元。
不料，自2009年5月深圳華僑城集團“空降”武漢後，陡生變故。
武漢市政府在“華僑城項目專題會”上決定，將楊春湖等土地打包項目約1003公頃，作為該項目平衡用地。這直接涉及城投集團在楊春湖和武漢大道的多塊土地儲備和既定項目。
無獨有偶，受武漢華僑城項目用地影響的，還有武漢地鐵集團。知情者披露，地鐵集團擁有平衡資金的土地16200畝，將產生淨收益195億元。但由於華僑城介入，該集團4號線一期工程中的2宗土地被劃出，總面積28公頃。
時代周報記者了解到，武漢華僑城項目規劃用地逾20平方公里，涉及武漢城投集團楊春湖、武漢大道沿線和地鐵集團軌道交通土地打包及若干城中村項目。
“利益主體錯綜複雜，各方互不相讓，只能市政府從中調和。”知情者告訴時代周報記者。土地所有權突變，令武漢城投十分狼狽。據透露，該集團已確定的銀行貸款無法繼續使用，已用貸款失去還款來源。武漢市土地儲備中心在楊春湖的收儲工作，也因此陷於停頓。
對此，武漢相關部門一致反對，認為不該因華僑城項目影響重大市政建設，其中，尤以市發改委的態度最為鮮明。該部門在給市政府的一份複函中明確表示：“當前正在實施的武漢城投集團楊春湖打包項目和武漢地鐵集團軌道交通打包項目，是嚴格按照93號文件規定的程序，經市政府審核批准，且土地打包淨收益是專項用於武漢火車站、武昌火車站以及近期軌道交通建設，不宜調整。”
武漢市財政局認為，利用土地獲取平衡資金的方式，應該僅限於非營利性的重大市政城建項目。
武漢市建委一人士表示：“華僑城項目屬企業經營性行為，不應與武漢城建項目衝突，況且它是中途插進來的。”
但最後結果卻是：在市政府統一協調下，最終仍以滿足華僑城項目用地需求而告終。
而且，華僑城還另外拿到了近2000畝東湖風景區內的土地，令武漢業界驚羨。
“低價”獲地玄機
深圳華僑城所拿地塊的地段之佳，地價之低，令業界自嘆弗如。
該宗“P（2009）113”地塊總面積為211.16公頃，約3167畝，主要分布在國家級4A風景區東湖沿線，成為獨享東湖景觀資源的黃金地塊，商業價值巨大。而且，其用於房地產開發的面積為86.56公頃，占總面積的40%之多。即便剩下60%用於主體公園和酒店旅遊開發的部分，其商業附加值也十分豐厚。
但該地每畝單價僅為136萬元／畝，樓面地價為2136元／平方米。一業界人士指出：“東湖範圍內的這類地，當前市價至少應在800萬元／畝，這個價格等於拱手相送。”
武漢市土地儲備中心相關人士也向時代周報記者承認：“該價格僅僅是拆遷和整理成本，考慮到近年來物價上漲趨勢，徵地拆遷和市政設施建設成本應按每年增長5%來計算。”
通常，深圳華僑城拿地區域的平均徵地拆遷成本應在85萬元／畝，而市政設施平均成本應在15萬元／畝，相關財務費用支出應為2.5萬元／畝。一畝地從生地整理成為熟地的成本，大約在110萬元。
據此，深圳華僑城136萬元／畝的拿地成本，充其量只比拆遷成本“溢價”26萬元。
記者查證，深圳華僑城集團在東湖管委會轄區內的和平村、漁光村等地，皆以最低價格拿地，僅以東湖漁場540.9畝地所對應的拆遷成本，就能管窺其拿地成本之低。
去年11月25日開始拆遷時，東湖漁場被告知的拆遷價格為：陸地每畝50萬元，水面每畝40萬元，場區住宅樓內持有兩證的住戶按4150—4200元／平方米補償。漁場辦公區域拆遷補償價格，僅為600元／平方米。
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