中評社香港8月2日電／北京房價下降已是公開的秘密，但由於開發商都不願意公開表示降價，尤其是在目前樓市普遍存在報價和成交價格不對等的情況下，購房者很難真正了解樓盤的實際價格變化。
新京報記者對北京目前市場上銷售活躍的30個樓盤月度成交均價進行調查，調查樓盤集中在銷售報價15000元—20000元/平米的住宅，以及銷售報價在25000元/平米以上高檔住宅，結果顯示5月為樓盤成交價下跌的重災區，而這時期恰恰是上半年交易量最好的一個月。
5月成交均價降幅最大
今年樓市呈現兩邊倒的局面，一邊是新入市的低價位樓盤熱銷，在樓市整體冷淡的大勢下，仍舊出現排隊購房的局面，以金隅 7090、紫金新幹綫等為代表的新盤，開盤價在7000—10000元/平米之間，雖然地處較遠區域，但因其低價具有殺傷力，而得到購房者的追捧。另一邊是售價在25000元/平米以上的住宅，雖然受大環境影響賣得不如從前，但交易量基本能够保持穩定，售價也呈緩慢上升趨勢。
“主要是單價在15000元—20000元/平米的房子出現了滯銷，甚至部分項目在悄悄地降價銷售。”北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒告訴記者。
記者有針對的調查結果顯示，該區間的30個在售樓盤實際成交均價都出現下降。四五月是北京房價正式松動的開始，5月份以後的3個月，北京多個該區間樓盤的價格直綫下降，而在此之前成交均價的波動比較大，呈起伏狀。記者調查的30個樓盤中，有10個樓盤從4月份開始直綫下降，占調查樓盤的33%，有16個從5月份開始下降，占調查樓盤的53%，還有4個樓盤在緩慢漲價或價格穩定。也就是說該區間至少有86%的樓盤成交價出現了下降，僅14%的樓盤價格保持穩定或略有上升。
“5月份，北京樓市銷售價格才開始大面積松動。”北京欣原業地產機構總經理羅園表示。按照調查結果和羅園的分析來看，今年春節過後，開發商普遍認為樓市的觀望很快會結束，扛過4月交易便會回暖，因此年初幾個月價格變化不大，但之後的市場表現出乎開發商意料，北京多數開發商均未經曆過這種局面，5月一到便開始了降價行動。以四惠橋的壹綫國際為例，該項目去年12月成交均價16991元/平米，今年1月份為15965元/平米，4月份達16934元/平米，從5月份開始，該項目的成交均價持續下降，當月為16008元/平米，6月份降至15700元/平米，7月份則下落到 15367元/平米。
銷售量和降幅成正比
單個樓盤的銷售量和價格下調幅度關系密切。之前業內認為，樓盤價格越下調購房者越觀望，因為大部人都買漲不買跌。并非如此，從單個樓盤的成交情況來看，價格略有松動其交易量就會直綫上升。在調查的30個樓盤中，有24個樓盤五六月交易走旺，而正是這兩個月價格開始大幅松動。比如潤楓水尚成交均價最高的是1月，該月成交均價為20052元/平米，本月銷售簽約18套，而6月份銷售簽約69套，為今年以來賣得最多的一個月，成交均價從5月份的19071元/平米降至17185元/平米。
當然，在調查的個盤中也有特例。少數項目7月份成交均價均達到今年以來最低點，同時交易量也幾乎成為今年以來的最低。公園2008成交均價由2月份的15363元/平米，降到7月份的14270元/平米，但房產交易網上顯示7月該項目僅簽約兩套。同樣，壹綫國際7月的交易量也是兩套，美景東方則只有5套。
7月份多數樓盤成交均價為今年最低，為什麽交易量卻無多大起色。“這主要是隨著奧運的臨近，購房者普遍認為奧運會後北京房價會有變化，這種變化就是房價再降。”中原地產華北區域總經理李文杰認為，購房者有這樣的心理預期，其購買釋放就會再次緊縮。
今年上半年的交易量和房價降幅成正比。“這進一步說明北京樓市的購買需求仍舊堅挺。”羅園指出，從市場的實際情況也可以看出來，只有在售住宅的價格同比該區域均價降15%—20%,這個樓盤基本都會熱銷。位於朝青板塊的銀穀美泉則是最好的案例，該項目以13800元/平米的均價開盤，雖然該項目為毛坯房，但同比該區域動輒20000元/平米的精裝修樓盤來說，仍具有巨大的沖擊力，開盤不到一個月首批樓盤就全部售罄。
北京房價已經下跌10%-15%
該報調查數據顯示，北京多數樓盤交易均價持續下降，7月份降價最明顯。“這符合預期，”天相投資地產分析師周炯認為，上半年北京樓市持續清淡，這個數據反映了上半年的市場狀況。接下來的走勢，他認為還要看量的變化，看成交量對價格彈性有多大。
中原地產華北區總經理李文杰認為，北京的房價截至目前已經下跌了10%-15％。接受采訪的業內人士大多表示，這個數據是預料中的，現在市場就是這個樣子。
相關數據還顯示，6月北京四環內成交量僅12.28%，而五六環成交量占57.91%，郊區成為北京人置業的熱土。
外經導報社社長、亞太城市發展研究會秘書長卞洪登多年前就提出過首都東擴的理論，北京將繼續向外擴展。尤其隨著地上、地下交通網絡的發達，將來的五六環也算“市區”。他建議白領去未來的“市區”買“未來房”。 |
