中評社北京2月25日電／目前房市的杠杆購買力形成大致或將呈現這樣的遞進關係：首付款本金——首付款融資杠杆——首付比例下降後的個人按揭貸款杠杆。
新年伊始，上海等一線城市房價出現了脫繮式上漲。一些市場機構預測，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下，其中上海只夠賣3.7個月，坊間傳聞上海出現隔夜房價漲價70萬現象。
不過，大多數人擔心的是，這波房價行情究竟能走多遠，能否走出2009年的那波讓很多人悔不當初的行情？而回答房市問題，首先需探尋目前房市購買力來源及可持續性。
其實，撬動許多城市房價上漲的購買力，類似於2014年下半年至2015年6月的股市，帶有明顯的杠杆特征。目前看來攪動房市的購買力，大致來源於銀行系統和其他非銀系統兩方面，且都帶有較高杠杆率。從央行最新公布的金融數據看，1月份銀行系統2.54萬億元的信貸投放，個人住房按揭貸款、保障房開發貸、土地一級開發貸、政府平台貸，以及企業置換內保外貸或美元債，是新增貸款的主要投向，而在1月新增的3.42萬億的社會融資規模中，剔除2.54萬億的信貸後，8800餘億的其他社會融資規模中，也有相當部分成為撬動房市的杠杆。
具體梳理，目前房市的杠杆購買力形成大致或將呈現這樣的遞進關係：首付款本金——首付款融資杠杆——首付比例下降後的個人按揭貸款杠杆。起先，借助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業稅等的影響，籌劃多時的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進場，這一跡象迅速被房產中介和開發商捕獲，相當部分房產中介等開始利用房市高度不對稱的信息優勢，通過建議業主加價和毀約，及借助他人和自身的身份資源、借助互聯網金融等其他融資渠道提供首付貸等，開始營造需求啟動的市場場景，引發部分改善型換房需求等的入場，房價呈現出自我強化的市場預期。
顯然，當前許多地方的這波房產行情，相比之前的一大特點就是層層融資杠杆化，即首付貸大量出現，客觀上降低了撬動動輒數百萬商品房的資金規模籌集難度，而降息和減稅等則顯著降低了商品房炒作的交易成本和待售費用，使這一輪房市行情帶有典型的短期交易型特征。因為從人口結構上看，北上廣深自2010年以來的人口淨流入增速呈邊際遞減態勢，即真正的接盤俠呈邊際遞減態勢，這反映基於短期交易型行為啟動的房市行情，更類似於一種春藥式泡沫滋長。而在當前的經濟形勢下，大量金融資源脫實入虛並不是政府所樂見的，很難獲得政策的持續支持，因此這種杠杆撬動的購買力不具有可持續性。
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