三、地產主導地方經濟 住房政策症結
1、賣地財政推高房價 樓市調控雷聲大雨點小
“明年房價走勢如何？”“肯定會更高，地價在那擺著哪。”當記者向眾多地產商們拋出這個問題的時候，得到的是不約而同的回答。開發商心裡都清楚，自從2005年中央啟動對房地產調控政策以來，無論是“國六條”、“國八條”，還是之後陸續出台的配套措施以及一系列“組合拳”，從來都是雷聲大雨點小，樓市基本格局無從改變，房價在調整中即使不是一路高歌猛進，也是在盤旋中節節攀升。（山東《齊魯晚報》）
之所以會出現上述情況，根本原因在於迄今我們仍然無法擺脫過度依賴“土地財政”的地方政府財政收入模式。只要“土地財政”依然是地方政府的主要財政收入來源，那麼以收緊“土地閘門”為核心的一系列房地產調控政策威力將可能會被地方政府一一消解。（上海《上海證券報》）
“土地出讓金歷來是地方政府的一大財源。”中央財經大學財政系主任曾康華教授說，土地出讓金在部分地區接近地方財政收入的一半。如果再加上建築業和房地產帶來的相關稅費收入和土地為抵押獲取的債務收入等，很多地方政府通過土地運作取得的收入占其整個財政收入的一半還多，表現出對土地的強烈依賴。甚至可以這樣說，地方政府賣地財政成為推高房價的主要原因之一。（北京《經濟參考報》）
而且，房價過快上漲固然為政策制定者所不願意看到，但急劇下降卻是更不願意被看到的，因為附著於樓市上的各種重大利益，讓政策制定者難免投鼠忌器。這些年，隨著房價越長越高，寄生在房地產市場的利益群體也越來越多，地方財政、國有銀行、國有企業、保險公司紛紛深陷其中，而它們任何一個都嚴重關係到國計民生與金融安全。在房地產市場上的附著利益，越來越厚實越來越重大，這是房價始終無法被有效抑制的重要原因。（廣東《東莞時報》）
2、政府受益百姓買單 土地招拍掛助推高房價
究竟是房價推高了地價還是地價推高了房價，這似乎是一個“雞生蛋”還是“蛋生雞”的難題，土地部門和建設部門為此打了多年的嘴官司。但不必諱言，地價上漲，招拍掛是“功臣”。業內把2004年看作是土地轉讓制度的一個分界點，這一年國土部聯手監察部推出著名的“8•31大限”，嚴令地方政府和開發商在當年8月31日前，將歷史遺留問題界定並處理完畢，此後經營性用地全面實行市場化出讓，亦即土地轉讓實行“招、拍、掛”。（北京千龍新聞網）
濟南地產商林鬆（化名）認為，雖然招拍掛要比協議轉讓更加陽光，但這種制度設計在實際操作中有很大缺陷，“價高者得之，競拍極易產生非理性競價衝動，目標價位是300萬一畝，但輪番舉牌的最後結果可能是以一畝500萬成交。它導致了‘地王’頻頻產生，而且促使地產業陷入地價推高房價、房價反推地價的怪圈。”
林鬆說，“價格溢出部分沒有明確歸屬，一般來說是歸財政，也就是說拍得越多政府收益越多。羊毛出在羊身上，土地溢價成交，開發商最終會從房價中回收這個成本，溢價成交的最終結果是由購房者買單。”（湖南紅網）
3、遏制房價瘋漲態勢 考驗中央對地方約束力
中國房價為何屢抑不下？學界做過多次分析，今天甚至是很普通的老百姓都清楚，關鍵在於地方政府對土地財政的依賴。土地出讓金成為很多地方政府的重要收入來源，房地產業與地方政府結成了“利益共同體”，民間因而出現房地產業已經綁架地方政府、綁架中國經濟、綁架社會的議論。另一方面，儘管中央政府以及各部委幾次表態要遏制房價漲勢，一些民眾仍是半信半疑。
要根治房地產價格屢抑屢漲的問題，必須扭轉財稅改革，但此舉牽一發動全身，中國政府於是選擇了變動較小的做法，即興建保障性住房，加強監管，打擊地方政府與開發商囤地，要求開發商土地出讓金首付比例至少達到50%；修改轉售二手房營業稅的優惠政策，收緊銀行信貸。這些動作較溫和的遏制房價措施能否達到目的，真正受到考驗與檢測的是中央對地方的約束能力。
中國的房地產泡沫很堅硬，但是堅硬不表示沒有破裂的危險。當房地產行業催生一系列超出中央控制的經濟現象與地方治理問題，又對經濟與社會穩定構成明顯威脅時，中央整頓的力度必然需要提高。從這個角度看，中國政府遏制房價漲勢的措施，不會完全沒有效果，但是遏制力度的大小與持續時間的長短，取決於中國經濟復甦的情況與現有措施的效果。2010年，剛走出危機的中國經濟承受不起再次的大起大落，倘若地方政府繼續對抗中央政策，中央與地方矛盾將更為顯性化，促使中國央地關係改革的迫切性更顯眼地被提到台面。（新加坡《聯合早報》） |
