●次貸賺錢公式
次級抵押貸款的迅速成長得益於二級市場的承認。房貸公司之所以願意從事這種高風險的貸款，是因為他們能很快地把許許多多的個人房貸放在一個“池子”裏，證券化後再轉賣給那些不同風險喜好等級的投資者。到2005年，至少60%的次級抵押貸款已被證券化，經過評級機構的評級“打分”後，由投行承銷賣給對沖基金、退休基金、保險基金、教育基金甚至各種政府託管基金。
2004年鄭強從另一個次級抵押貸款公司跳槽，加入Impac。他掌管一個十多人的數量分析部門，為公司建立數量模型，來預測借款人的違約、提前支付、損失等各種行為的可能性。他直接向公司的投資總監彙報。
鄭強認為他的部門在公司內至關重要。在從零售商手上買進房貸之前，這些貸款要經過他們的模型，通過那些複雜的模型計算出這些房貸的買入價格。當成千上萬的房貸買入後，還要經過他們的部門進行打包，變成房貸抵押債券(MBS)。鄭強的團隊和他的如“黑箱子”般的模型，會最終告訴你這樣一個MBS值多少錢，應該以什麼樣的價格賣給投資者。
買低賣高，這是金融市場賺錢的不二法則。次級抵押貸款的賺錢秘密在哪里呢？鄭強做了個簡單的算術，當然對行外人來說，這個算術恐怕不那麼簡單。鄭強說，房貸公司一般拿出2美元本金，然後從銀行那兒借98美元，再加上2.5美元流動資本(也是借的)，一共102.5美元，再從零售商那兒以100美元買入房貸。然後打包、加工一下，轉手以104美元賣給華爾街的投資者。整個買入到賣出的週期只有30~45天！“生活真的很美好啊！”鄭強感歎。
如果2美元在30天內就賺了1.5元 (當然還有借貸成本)，這就是每月75%的回報率，每年800%的回報率！如此高的回報率的秘密隱藏于高達95%~98%的杠杆率(leverage)。當然，這是一切都美好的年代：房價高漲、利率低廉、華爾街大牛市、投資者熱情高漲。
●加息終結“盛宴”
然而，盛宴總有曲終人散的時候。房貸公司的冬天驟然而至。
自2005年開始，市場環境發生了變化，隨著美聯儲17次加息，美國房地產市場逐步出現降溫跡象。在房價停止上漲、利息不斷上升的雙重打擊下，市場出現了逆轉。越來越多的次級抵押貸款借款者不堪重負，無力還貸。當這些貸款變成壞賬時，危機爆發了。
成千上萬與次級債相關聯的家庭違約並失去抵押的房屋；大量房貸公司的資產受到了壞賬的擠壓，而由於資產負債表的惡化，他們的銀行也收緊了貸款，造成全美超過80家發放次級債的機構現在已經歇業。一些大的貸款機構也陷入困境，比如美國住房抵押貸款投資公司AHM已經申請破產保護，表明延遲支付現象已擴大至信用良好的房屋持有人。美國房屋建築商也傳出巨額虧損的新聞。
自美國次級抵押貸款的危機逐漸爆發以來，Impac也舉步維艱。7月，Impac裁員20%。8月初宣佈不再從事次A級房貸的買賣業務。瑞銀集團(UBS)分析師最近毫不留情地把Impac的目標股價降為0。Impac總裁不以為意，奮力做最後一搏。
Impac宣佈公司有足夠的現金，現在能夠滿足所有銀行的保證金要求。Impac還宣佈會對其優先股持有者正常分紅。Impac還宣佈賣出大約10億美元左右的借款，以獲得現金和更好看的資產負債表。不難看出，高杠杆率是把雙刃劍，好年頭是Impac的賺錢機器，壞年頭就成為致命的弱點。
儘管Impac作出了多種救市行動，其股價還是不斷下跌。鄭強的團隊已從10多人減為4人。Impac能躲過這次風暴嗎？鄭強體現了理性的樂觀。“Impac的總裁堅信公司的價值，他所擁有的公司股票一股都沒有賣。我們都希望公司能夠生存下去。” |
