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高房價背後的制度缺失

http://www.CRNTT.com   2010-03-29 08:40:17  


  中評社北京3月29日電/高房價、地王、蝸居諸此等等,成為當下無法回避的話題。《經濟觀察報》發表中國社科院經濟研究所研究員汪利娜文章表示,許多人將房價的瘋狂歸咎於流動性泛濫,儘管它難脫推波助瀾之責,但關鍵還是制度的缺失。 

  文章分析,為什麼價格的癲狂多發生在房地產領域?從國外經驗看,日本的泡沫危機、北歐的銀行危機、東亞金融危機和此次美國的次貸危機,無一例外都與房地產資產價格的劇烈波動有關。然而,任何金融風險和危機的產生都不是一個純粹的金融現象,而是實體經濟多種問題、矛盾積重難返的必然結果。房地產之所以能成為泡沫的載體,主要是由土地資產特殊的物理特征、經濟特征和市場環境所決定的。土地作為一種商品,與其他商品相比,有著許多的特殊性。從物理特性上講,土地具有空間固定性和異質性。換句話說,每一塊土地都是唯一的和獨特的。從經濟特征來看,土地具有稀缺性,它是一種有限的、不可再生的自然資源。因此,與其他生產要素相比,土地的供給彈性較小。儘管中國並不是世界上土地資源最短缺的國家,但土地制度的不健全會人為地加劇土地供給的稀缺性、壟斷性和供需矛盾,從而給人們一種預期,似乎有“可以長到天那麼高的大樹”,地價、房價可以無休止地漲下去。非理性的預期加上投資者的盲目、從眾、痴迷和瘋狂,會推動房價偏離其實際價值,這就為泡沫的生成提供了前提條件。 

  文章指出,中國土地制度改革滯後及不健全加劇了土地供需的扭曲。認真梳理中國的土地制度,從農村集體用地轉變為城市建設用地,從政府的儲備到用地企業拿地,幾乎每一個環節都透著與市場等價交換原則、憲法產權平等精神相違的弊端。為什麼農村的集體用地的流轉僅限於農用地,而不允許農村建設用地進城,即轉為城市建設用地?為什麼農村建設用地想進城只能接受上級政府的徵收機制,只能拿到一點可憐的補償款,而政府出手一拍就可從溢價中獲得巨額的出讓金收益?即然許多小產權可以以“大棚別墅“、“畫家村”、“生態示範園”的形式出現,為什麼不能給“城中村”的土地、小產權房一個合理合法實現其利益的出路?為什麼城市建設用地的出讓因用途不同(工業用地、居住用地、商業用地、公共設施用地、倉儲用地)而同地不同價?為什麼中國的城市規劃很多只是紙上畫,而對政府行為和企業行為隨意的修規和違規毫無任何法律約束力? 


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