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“疲軟”“鬼城”：樓市脈相折射中國經濟生態

http://www.CRNTT.com   2014-03-05 12:06:51

物極必反，短期大量開發導致部分三四線城市供求關係惡化，大型開發企業紛紛“逃離”三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標杆房企雖然購地金額創出新高，但新增購地城市三四線城市占比為0。而眾多中小開發商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。 　　■ 微妙的2014年 　　按照房地產的基本規律，人均超過35平方米，房地產就要熄火，數據顯示我們現在是40平方米，這意味著房子的嚴重供給不足已經結束。在這種情況下，今年如果經濟減速，再加上整個住房的需求，供需基本平衡，房地產對經濟起到的引擎作用將要畫上句號。 　　當然，看2014年中國經濟，除了今年是新一輪改革起始之年外，也要看中國經濟的大周期。 　　2014年中國經濟的基本面就是很缺錢。2013年的錢荒，有人講是時間節點，事實上是全年都是錢荒。在這種情況下，未來對中國經濟來講可能是一個很大的風險周期。中央的調子列了這幾個風險：債務風險、房地產過熱等。我認為最大的是兩個風險，債務風險要看是什麼債，現在我們強調的是政府債。我認為政府債不是最大的風險，政府債可以化解。現在政府想還錢，這是可以還的，因為地還沒有賣完。但是最大的風險是企業債，企業債的風險2014年可能會更加嚴重。現在很多產能過剩的行業，包括鋼鐵行業，負債率非常高，又不賺錢，又大量地貸款，資金成本很高，它在玩什麼？它在玩“影子銀行”。很多錢拿過來以後，不是去做它自身的產業，而是又拿去玩錢。如果這些錢是產能過剩行業玩，一旦收緊的話，資金鏈一崩盤，所有問題都會出現。現在我們的債務指標裡面，最嚴重的債務指標是企業債。這是第一個風險。 　　第二個是影子銀行，哪個領域會出問題，事實上已經出現了，就是信托。它所有的設計，指向的最終面是不賺錢的。以前最好的信托是煤礦、礦產信托。因為這個產業一直往前走，處在一個好的周期，大家都賺錢。現在我們看到的信托風險不是已經披露出來的一兩個違約風險，而是已經出現了大面積的實質性違約。還有很多基礎設施的信托，當然背後是政府項目的好說。但如果是那些市場化的項目，都有可能會出問題。 　　所以影子銀行的最大問題是什麼？它在資產負債表設計的時候，你看起來好像沒有債務，事實上絕大多數都是債務。名義上是股權信托，實際上大部分是你肯定要還錢的。這個風險相當大。 　　還有一個房地產的問題。今年房地產也很微妙，現在很多人講一、二線城市沒問題，三、四線會出問題。如果經濟逆轉的話，可能會出現全面性的問題。當然，我們預期中國房地產到2017年會出問題，那時候產能過剩，房子比人還多。但是2014年很微妙，首先能不能扛過錢緊。現在我們全面收緊房地產方面的信貸。去年12 .2萬億的資金已經創了新高，在經濟逆轉的情況下，有多少房地產公司可以扛住。1-2月份一線城市已經為房地產開市搖旗呐喊，北京批了好幾個高價樓盤來刺激老百姓買房，最高的每平方米9.5萬元。但是去年的時候，為了那個數字好看，4萬元以上就不批了，今年全部批，又放了很多地，目的是對抗這個預期的逆轉，讓大家仍然對整個房地產有信心。

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