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中國房地產黃金期或已步入尾聲

http://www.CRNTT.com   2014-02-14 09:24:32

中評社北京2月14日訊／縱觀世界經濟發展史，很少有國家的房地產市場可以連續十多年持續上漲而不調整的。如今已有太多的跡象顯示，中國房地產市場自2003年以來的黃金發展期即將結束。 　　上海證券報發表經濟學博士項崢文章認為，經過十多年的持續上漲，中國房地產市場存在強烈的調整需求。特別是2009年以來的新一輪房價上漲，使得房地產市場已遠遠偏離了宏觀經濟基本面，形成了較大的房地產泡沫。由於社會資金加快向房地產市場聚集，實體經濟“失血”較為嚴重，技術投入不足和設備無法及時更新改造，製造業陷入瓶頸，絕大多數經營實體的利潤所得遠遠趕不上房產投資。由於中國經濟虛擬化仍未實質緩解，而社會經濟活力逐漸衰減，企業家精神也不再為社會所推崇，這勢必影響未來宏觀經濟長期穩健增長。考慮到房價收入比和房屋租售比遠遠偏離均衡值，房地產非理性發展已成了阻礙宏觀經濟內生增長動力的形成與聚集的因素，房地產市場調整是宏觀經濟內在的需要。 　　文章分析，從根本上說，房地產業是資金密集型行業，中國房地產市場這些年來的需求更多是貨幣牽引的結果。貨幣供應和信貸快速增長，是支撐房地產非理性發展的重要基礎。據央行統計，2013年中國房地產貸款增速超過各項貸款增速5個百分點，近三成新增貸款投入房地產領域。房地產信托規模也快速增長，三季度新增1675億元，創出2010年以來的歷史最高水平。此外，房地產業也是影子銀行的重點融資領域。鑒於製造業利潤增長明顯放緩，金融業也更傾向於為房地產業提供融資服務。社會資金湧入，把房價進一步推高。為了維持房價上漲，又必須用更高的價格買地，推高樓面價，從而吸引更多社會資金進入。從這一點看，當前部分房地產開發企業高價拿地，與“龐氏融資”並沒有實質性差異。 　　去年以來，溫州房價持續下降，二線、三線城市住房供過於求，都在向社會傳遞調整的信號。雖然這些區域房地產市場調整信號能否傳導到一線城市仍有待觀察，但考慮到中國經濟已日益一體化，一線城市很難獨善其身。不管怎樣，當前一線城市住房市場已成少數人“自彈自唱”的資金遊戲。有傳聞稱香港首富持續套現內地物業，也許暗示樓市即將進入拐點。隨著房地產市場投資價值趨降，宏觀經濟金融不確定性增加。值得關注的是，當前維繫房地產市場資金鏈條的是金融市場的“剛性兌付”潛規則。一旦剛性兌付被打破，風險投資被充分引入，影子銀行融資被規範，房地產市場的資金鏈條就會斷裂。儘管中誠信“誠至金開1號”信托計劃最終兌付投資本金，但剛性兌付變軟，將為財富管理市場敲響警鐘。隨著今年以來規模較大信托計劃到期，資金面總體趨向緊張，有可能會真正出現打破“剛性兌付”的局面，房地產開發企業融資或將進入困難期。

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