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房價會大跌嗎

http://www.CRNTT.com   2012-04-05 09:10:22

海通證券首席經濟學家 李迅雷（資料圖） 　　中評社北京4月5日訊／溫家寶總理在近期的兩會上又提出“房價收入比”的概念,力促房價回歸合理價位。那麼,中國房地產近期是否會崩盤,出現斷崖式大跌呢？環球企業家今天登載學者李迅雷的文章“房價會大跌嗎”，評析如下：  　　中國中央政府對房價的調控始於2003年,即提出了六條調控措施,2005年又制定了國八條,2006年又制定了國六條。自2010年4月至今,調控力度一浪高過一浪,如出台新國八條,從限購到擴大房產稅試點範圍等。而溫總理在近期的兩會上又提出“房價收入比”的概念,力促房價回歸合理價位。那麼,中國房地產近期是否會崩盤,出現斷崖式大跌呢？ 　　預測房價拐點並無公認評判標準 　　對房價的研究,中國幾乎人人都是專家,因為房地產市場已經火爆了10多年,無論是投資、投機性買房者還是剛需或改善型買房者,都時刻關注房價的變化。但看了不少關於房價的分析報告,發現大多拘泥於供需關係分析預測或根據一些慣用指標來判斷房價的合理與否。 　　例如,房地產總市值/GDP是國際上公認的衡量房地產泡沫程度的一個指標,大約一個普遍的說法是09年國內房地產總市值接近90多萬億,而當年的GDP為31萬億,即為3倍左右,與美國08年次貸危機時相當。但這兩年來,房價漲幅明顯趨緩,而去年名義GDP的漲幅為17%,明顯超過房地產市值的增幅,故目前該指標應該略有回落;再者,日本房地產泡沫破滅時,房地產市值/GDP大約為4.6倍,故判斷房地產是否會崩盤,采樣不能只取一個國家。 　　又如,房地產投資的杠杆率也可以看成是房地產泡沫會否破滅的指標,目前中國的房地產開發貸款和購房按揭貸款的餘額占信貸餘額的比重大約為20%,並不算高,且基本可控。當年日本房地產泡沫破滅時的該指標達到40%,而美國次貸危機的爆發,就是因為金融衍生品的不斷放大、杠杆率過高引起的。 　　再如,房價收入比更是作為判斷房價高低的重要指標,世界銀行曾在90年代對中國的建議是3-6倍的房價收入比是合理的。為此,不少人算出上海的房價收入比平均為15倍左右,故即便按6倍為合理房價水平,房價也應該下跌70%。上海及其他城市房價超高,是不爭的事實,我們同樣還可以用人均居住面積或空置率作為房地產是否供過於求或衡量剛性需求指標,如我國中國城鎮人均住宅建築面積約30平方米,比30年前增長了4倍多,人均住宅建築面積超過了日本、韓國和香港。即便是發達、富裕的歐洲國家,其城市人口的人均住宅面積也不過是36平方米,且中國的住宅空置率更名列全球前茅。但若對這些評價指標進行細化和分析背後的原因,或許就不能輕易得出房價將大跌的結論了。

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