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北京房地產的長效機制究竟是什麼?

http://www.CRNTT.com   2017-08-27 16:13:06

結果如何呢？ 　　北京從2014年到現在，自住房供應量也就只有不到6萬套，而且是年年減少，2017年到目前為止，僅有1500套的自住房供應。顯然，自住房退出北京市場已經成為趨勢，因為這種產品已經完成了它的歷史使命。申請條件寬鬆容易被投資客進入，售價過低導致政府收益減少等等問題，都暴露出自住房已經難以適應新的市場形勢。這個時候推出共有產權房，本質上就是自住房的升級版，不僅提高了申請門檻，最關鍵的是，還有效保障了政府的收益。從自住房過渡到共有產權房，其實就是從“中端被支持”過渡到了“低端被保障”，申購條件過於苛刻將會有相當一部分夾心層被無情地推向了商品房市場。 　　而最近市場中風傳“經濟適用房”將在9月1日之後就算滿五年，也禁止轉商品房，但很快就被號稱“民間小建委”的京房字給辟謠了，北京建委不出來辟謠，反而是一個民間機構出來辟謠，這本身就讓人聯想翩翩。有很多人問我，這個政策可能性有多高。我個人的判斷是堅決不可信。因為在北京出台《北京市共有產權住房管理暫行辦法》的文件中，最後一條曾經有過這樣的描述： 　　很顯然，未來所有的政策性住房，可能都將納入共有產權房的範疇，經濟適用房可能也是如此。因此，對於所有想要申購政策性住房的客戶來說，要盡快趕在共有產權房政策出台之前，完成銷售。否則未來將很快變成共有產權房了，五年之後要賣，也必須要經過政府同意，而且政府必須分一杯羹了。 　　因此如果我們再結合到最近的北京租售同權的文件，就可以基本判斷出北京所謂長效機制是如此設想的： 　　第一：沒有錢的中低端收入者，租房居住，租售同權，享受義務教育權利。主要供應是公租房和開發商的長租房，這兩個不管是公租房，還是開發商提供的長租房，價格都不會便宜。目前北京的公租房多數在郊區，租金標准一般是30-40元/平米.月，一個100平米的三居室，每月租金在3000-4000元，好處是可以落戶，北京戶籍就近上學。另外就是開發商可以提供的長租房，租金按照市場標准界定，北京戶籍滿足一定條件，同樣可以實現租售同權，目前這樣的房子有相當一部分在市區，位置相對較好，具有一定的優質教育資源。 　　第二：具有一定儲蓄的中低端收入者，購買共有產權房，五年禁售，失去投資價值和意義。而具有一定儲蓄的中端收入者，如果你是剛需客戶，就可以購買共有產權房，這屬於基本的政策房，是政府保障的核心部分。但是申購條件苛刻，而且五年禁售，需要和政府共分收益，本質上已經失去了投資的價值和意義。 　　第三：有錢的高端人群，那就是購買純商品房，價格高，供應量較少。一旦以上的長效機制，供給側改革形成，未來北京市場的基本發展態勢可能將會出現以下特征：

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