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經濟轉型應限制房地產業過度擴張

http://www.CRNTT.com   2014-03-20 09:06:49

三是城鎮居民收入難以承擔房價繼續高位上漲。 　　房地產業持續健康穩定發展，離不開社會終端需求的有序擴大，還要受到城鎮居民收入發展狀況的明顯制約。目前看，隨著許多城市房價持續高位上漲，城鎮居民收入增長對房價的承受力已經高度綳緊。 　　雖然從統計數據看，全國平均城鎮居民人均可支配收入與住宅商品平均銷售價格之間的比例呈現逐步上升態勢，但這並不能真實反映社會消費群體對房價的實際承受能力。特別是房價統計以實際成交為准，且存在區域因素。目前，北京二環內住宅均價已經超過6萬元每平方米，但因為實際成交量稀少，加上統計方法因素影響，實際住宅平均銷售價格統計值為23442元每平方米，遠低於實際感受。 　　隨著宏觀經濟增長放緩，企業利潤增長空間減少，勢必影響到城鎮居民收入增幅。進入2014年以來，中國房地產市場運行出現明顯分化。杭州等地開發商在全國率先大幅降價出售樓盤，引發了市場極大關注和對後續房地產市場的擔憂。這實際上也是社會終端住房需求衰減的正常反應。 　　四是貨幣供應增速內在需要向常態回歸。 　　房地產業是資金密集型行業，資金推動價格上漲，並有可能形成資產價格泡沫是各國房地產運行普遍存在的主要特征。根據房價實際感受，部分城市特定區域房價10年內上漲約7倍，這與貨幣供應量M2增長的倍數大體一致。從2009年以來，由於貨幣供應量快速增長，導致M2/GDP的比例持續升高，反映出貨幣供應生產效率的下降。 　　改革開放後，受貨幣化進程影響，中國M2增長較快，M2/GDP持續上升。這其中有中國以銀行貸款為主的融資結構因素影響。到了2003年後，隨著貨幣化進程接近尾聲，中國M2/GDP出現下降。到2008年，M2/GDP下降至1.51的相對歷史低位。但2009年後，受寬鬆貨幣政策影響，中國M2/GDP開始跳躍式上升。2009年，中國M2/GDP為1.78，較上年上升了0.27。此後，M2/GDP又繼續上升。 　　理論上，對貨幣的認識和作用還存在爭議。但毫無疑問，貨幣供應量的大幅增加，並不能如期帶來經濟內生增長。在理性預期因素下，每一次中央銀行貨幣供應的增長，都有可能被社會公眾所預期，並成為資產價格泡沫和物價上漲的推手，而不能帶來實際產出的增加。由於中國M2/GDP過高，表明為實現一個單位GDP產出，需要1.8元甚至更高的貨幣供應量，充分反映出宏觀經濟運行蘊涵的巨大金融風險。 　　貨幣供應量的大幅增長，支撐了無效的生產，維持僵屍企業生存，推動房價泡沫擴張。歷史也表明，每一次貨幣刺激的結果，將跟隨銀行體系不良貸款大量產生。目前中國銀行體系不良貸款額已經連續九個季度上升，不良貸款率已經超過1%。因此，無論從哪個角度分析，貨幣供應增長向常態回歸，都是宏觀經濟運行內在的要求。 　　五是實體經濟盈利空間日益狹小難以支撐房價高位上漲。 　　由於過去房價持續過快上漲，累積財富效應十分驚人，使得微觀主體經營實體意願進一步下降。曾經有媒體報道，某企業主辛苦一年所得遠遠不如其妻子炒房投機利潤。在民間融資發達的溫州市，這樣的例子比比皆是。據觀察，不少企業主仍然維持企業微利運行，主要是將企業作為融資平台，用於借錢炒房。 　　目前看，社會資金已經過度向房地產領域聚集。據統計，2013年中國房地產貸款增速超過各項貸款增速5個百分點，近三成新增貸款投入房地產領域。同時，房地產又是影子銀行融資重要領域。截至2013年末，全國房地產信托融資餘額達1.034萬億元；2013年全年新增房地產信托6848億元，同比增長116%。 　　而部分實體經濟部門資金供應不足，經營意願下降，降低了實體經濟的活躍度。2014年1月中國製造業採購經理人指數(PMI)為50.5%，較上月回落0.5個百分點，承接去年第四季度以來的連續回落態勢。非製造業商務活動指數為53.4%，較上月回落1.2個百分點，為過去一年來的最低點。同時，高房價將通過各種路徑傳導到生產成本、人力資本和市場需求，一定程度上影響到企業的盈利增長空間。2013年全國規模以上工業企業主營活動利潤同比增長4%，較上半年下降3.2個百分點。 　　受市場需求總體疲弱影響，工業企業產品銷售不暢，盈利環境改善困難重重。2013年，全國生產者出廠價格同比下降1.9%，生產者購進價同比下降2%。這些情況表明，房地產業過度擴張，而其他相當多實體部門經營困難，形成兩極反差。 　　從趨勢分析，實體經濟始終是房地產業發展的基礎。即使房地產開發企業可以大量購買土地、房價持續上漲，由於社會終端需求日漸萎縮，將不可避免引發市場供求關係逆轉。從根本上說，房價演化與股票運行並無實質性差異。

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