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中国第一“富家族”缩水之谜

http://www.CRNTT.com   2009-03-05 11:41:51

與之對比的是，彼時的萬科，計劃開工面積一再調低。在2007年年度報告中,萬科曾計劃在2008年度開工面積和竣工面積分別約848萬平方米和689萬平方米。不過，在2008年半年報上，萬科表示將調低年初所制定的計劃，較年初計劃新開工面積减少165萬平方米，竣工面積减少103萬平方米。 　　可以判斷的是，在去年8月前，儘管經歷了2007年第四季度以來房市第一波寒潮，在慘淡的業績面前，楊國强仍然堅信碧桂園能逆周期而動，達到其預定的目標。不過，遺憾的是，楊國强這一次却幷沒有創造出業績翻番的奇迹。 　　資金瓶頸 　　碧桂園土地儲備素以低成本著稱。中金公司2007年發布的一份研告披露，碧桂園自IPO以來平均拿地成本爲218元/平方米，不到項目銷售價格的10％。但按照碧桂園“快速開發、快速銷售”的模式，其財務壓力的多寡，大部分决定于年內計劃的開發面積以及開發帶來的成本。 　　據2008年半年報，碧桂園毛利率仍然高達52.53％，但從一個側面看，如果碧桂園要完成2008年320億元的預定銷售目標，在暫時不計算其他成本的考慮下，至少需要直接投入約160億元的資金，但2007年底碧桂園賬面現金已不到85億元。 　　2007年10月，碧桂園曾一度計劃發債15億美元，無奈的是市場已容不下碧桂園如此大的胃口。 　　三個月後，再次重啓發債的碧桂園發行不到5.53億美元可轉換債券，但代價是苛刻的條件。根據碧桂園與美林協定的掉期協議，不管市場股價如何變動，這些掉期股份未來交易價鎖定在6.85港元。 　　據碧桂園2008半年報，截至2008年6月30日該項掉期賬面損失已達4.428億元。碧桂園首席財務官伍綺琴曾稱，假設最惡劣的情况出現，即碧桂園股價跌至零，該筆掉期會全數虧損，總額即在19.5億港元。 　　彼時擺在碧桂園面前的融資渠道幷不多。據相關媒體統計，碧桂園總共獲得國有四大行將近200億元左右的授信額度，但在銀行收緊銀根的情况下，碧桂園從銀行獲得足够的貸款支持其擴張計劃的可能性已經微乎其微。 　　理財周報記者從某行信貸部得到的情况是，“在去年的環境下，中小房地産開發商借款基本不可能，大的民營房企獲得貸款也有較大難度。”記者從其他銀行信貸部獲得的信息也大致如此。 　　可以佐證的一項數據是，2008年6月底碧桂園借款總額爲69.918億元，僅比2007年底增加17.89億元，而其現金持有量則從84.8342億元驟然下降至40.26375億元。 　　瘦身减速 　　碧桂園2009年2月公司通訊顯示，其在建可銷售總建築面積已較去年8月减少123萬平方米，至1420萬平方米，施工證審批中之總建築面積减少269萬平方米，至638萬平方米。 　　從去年8月至今年1月，碧桂園發布的施工證審批中之總面積，已呈大幅下降趨勢。施工證審批中之總面積指的是，已取得土地證，且完成整體規劃、施工設計、施工招標等程序，相關文件遞送至政府部門等待施工證的批准幷馬上進行施工的建築面積。 　　此外，理財周報記者實地考察後得到的信息表明，碧桂園不少項目已處停工狀態。種種迹象判斷，自去年8月以來，在資金和市場的雙重壓力之下，碧桂園實質上已經在放緩其擴張速度。

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