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中國房地產未來十大趨勢

http://www.CRNTT.com   2013-02-22 09:03:27

趨勢八：在地產投資上，投資理念將從“炒房時代”進入“資產配置時代”，商業地產的投資客群將從“安全性資本”轉為“理財型資本”， 　　過去十多年北京商辦物業散售市場最具代表性的企業便是SOHO中國，從2006年朝外SOHO的23.32億銷售額，到2008年三裡屯SOHO的69.21億銷售額，再到銀河SOHO的接近200億的銷售額，都占當年北京散售商辦市場總額的半壁江山。熟悉SOHO中國客戶群的人士不難發現，最核心的客戶群是山西、陝北、鄂爾多斯(600295,股吧)等資源密集地區的煤炭企業主。也就是所謂的“安全性資本”，這類人群追求資產的安全性，注重資產的保值增值，對價格不敏感，並不追求高額的投資回報。但隨著煤炭市場的每況日下，再加上中央政府力推的煤炭資源整合，煤老板財富的幾何級數增長的時代也一去不複返了，所以安全性資本的購買力日趨萎縮。 　　但這並不意味著商辦散售市場的枯竭。許多“理財型資本”逐漸站到舞台的中心，這些錢投資額度相對較小，但對價格和投資回報率非常敏感。這類人群對文化和品牌有明顯的偏好，工作時不喜歡被打擾，圈層網絡具有明顯特征，主要集中在EMAB班、各大會所和俱樂部。整體而言，未來商辦物業的散售市場整體在萎縮，中型客戶出現斷檔，小宗成交凸顯。 　　中國的不動產投資大致經歷了三個階段：2005年-2009年第一個階段是“全民炒房時代”。典型事件便是謝國忠所經歷的“保姆辭職炒房”；2010年-2011年的第二個階段是“商業地產的黃金時代”。典型事件便是“北京CBD寫字樓租金漲幅全球第一”；第三個階段是“投資不動產證券化成為新趨勢”。 　　隨著階段的不同，投資理念也在不斷升級。過去很長一段時間裡，房地產的銷售人群以及購買客戶在自身定位層面都存在一定的錯配。就銷售員而言，推薦的產品僅是商辦物業，並沒有整體為客戶進行資產配置。所以只能是“賣藥的”，而非“醫生”。客戶從他那里購買產品更多是的是基於產品本身，而非基於彼此的信任。這種模式我們稱之為“產品驅動式營銷”，而未來的方向一定是“信任+產品的雙驅動模式”，甚至會升級為純的信任驅動模式。從客戶的角度而言，過去對自身的財富也沒有很好的配置，把雞蛋放在一個籃子裡，即所有錢都用於炒房。未來投資者的錢將分為幾大類，如“母雞錢”和“雞蛋錢”，有些錢是用來保值的，有些錢是用來博取高收益的，即資產配置的概念。

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