【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 第7頁 】

改革的核心是改變遊戲規則而不是革命

http://www.CRNTT.com   2013-11-06 10:24:31

7. 房地產市場的供需錯配 　　除了利率太低，導致部分城市房價太高的另外一個原因是供需錯配。 中國90%以上的家庭都有自己的住房，所以從總量看並不缺房。 問題在於供需的地域錯配。中國農民工與大學生不斷融入基礎設施良好的大城市，他們對住房的需求是剛性的。大家都想去北京、上海、廣州、深圳這些大城市，所以那些地方的房價很高，低收入群體買不起。但二、三線城市住房的空置率卻很高。 　　政府出台了一些政策，比如說限購與限價，目的是不讓投機投資者賺那麼多錢，希望減少不公平。可是，限購限價以後，發展商就賣不出去了，他們就不再開發建設，供給就少了。供給少了價格當然繼續往上漲，因為有錢的人繼續在大城市買房子，沒錢的人他也要到大城市去工作，還是要買或租房子。 　　房地產市場首先是看有沒有需求。有需求的話要考慮怎麼最有效地供給。有一塊需求是剛性需求，就是剛畢業的大學生，打工的民工與低收入階層。政府已經意識到這個問題，但還沒有找到有效的解決辦法。麥當勞等廉價聯鎖店模式可能對中國有借鑒意義。中國需要的是在大城市的每一個角落有一棟一棟的給這些大學生和民工住的微型住宅。這些微型住宅不需要大於酒店房間，需要的就是一張床、一張桌子及簡單的洗手間廚房。只要乾淨、交通方便即可。這種微型住房應該與麥當勞一樣地分布在所有的大城市人口集中的地區，既可以方便農民工及大學生工作，又可以減少交通擁擠及公共衛生及安全風險。政府需要做的是規化、設定標準、提供土地、及適當的貼息貸款，讓市場提供競爭性的供給。可以參考一些外商投資企業給職工蓋的較好的宿舍，那實際上就是廉租房。它門的衛生條件是有保障的，房子裡面什麼都有，但是很小，這正是大城市裡低收入階層所需要的。 　　另外還有一些是屬於高檔的豪宅需求。解決的方法不是限購，而是土地資源優化配置。中國種地的土地是不夠的，蓋豪宅的土地可多得很，一個是增加容積率或把富人趕到山上或郊外去，美國就是這樣的。那些山上的地不能種田，也不能幹別的事，蓋房子風景又好，你把富人趕到山上或郊外，城裡的房產價格不一定會掉下來，但空間利用效率會提高（象香港、曼哈頓）。簡單的限購限價政策既打擊了窮人（房子供應越來越少，房價及租金越來越高），也打擊了富人（有錢沒地方投，經濟下滑，最終就業減少）。 　　8. 政府控制國企有利益衝突但可持有國有資產 　　國有企業改革也是市場和政府都可以發揮作用的典型案例。基於我多年的研究，國有企業改革最重要的是政府可以擁有資產，可以作為所有者；但是它沒有必要成為管理者。因為企業畢竟是市場主體，是由合約關係聯繫起來的組織。如果政府所占的股份超過了50%，就不是企業，而是政府行政單位，有利益衝突的問題。中國的國有企業如果國有股份不低於50%，就永遠走不出國門。到了外面人家都說你是國家的一部分，你做什麼事人家都查你。在國內也會有好多麻煩，因為老百姓將會抱怨你。 　　但是如果把它變成一個現代企業，政府擁有30%的股權，那麼政府對它的影響是巨大的，但其他70%的股東會比政府更積極有效地去管理這個企業。實際上，從國家安全角度來看，政府擁有一票否決權也就夠了。美國是沒有國有企業的，為什麼它的軍事力量那麼強？美國從國防部批項目，然後鼓勵企業投標，並對技術出口嚴加控制。我們的觀念需要改變，政府需要的不是企業，而是國有資產，因為資產可以用來去償還負債。 　　現在國家用70%的股權去控制一些重要的國有企業，這個成本太高。可以把70%降到30%，即賣掉40%股權。得到的收益可以去買好的私人企業，比如：拿1萬億的外匯儲備去買全球藍籌股公司3%的股份（買3%沒有人反對的，因為3%是小股東）。全球500強的企業可能都在中國有投資，所以政府實際上是投給自己。如果中國採取這種戰略，那麼中國對外的形象和對內的形象將大大改善。如果中國政府的股份在30%以下，其他70%的股東會要求企業分紅。而現在國資委要求國有企業分紅，大國企很可能會不理睬，因為它們的行政級別往往高於國資委。 　　這樣的改革可以把一些政治上很敏感的、利益集團反抗很厲害的事情分化成一個個技術性的問題：股份怎麼持有，公司治理怎麼樣等。而這些基礎性的問題可以按產權基礎設施的程序來解決。

【 第1頁 第2頁 第3頁 第4頁 第5頁 第6頁 第7頁 】