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城鎮化背景下的房價上漲邏輯

http://www.CRNTT.com   2011-04-09 09:01:11

文章稱，大中城市的房價高漲並不是“價高者得”的招拍掛制度造成的。該制度在城鎮化過程中的作用機制和邏輯鏈條是：城鎮化導致對住房需求增加，引致房價漲；房價漲使土地價值被發現，導致地價漲；地價漲使政府土地財政收入增加，從而有財力用於城鎮基礎設施的改善。這樣一個過程不斷地進行，最終就是一個城鎮化完成的過程。 　　有一種觀點認為，現今普遍實行的“價高者得”的土地招拍掛制度存在著推動房價上漲的機制：地產商通過高價獲得土地，勢必要通過高價賣房才可以將地價的成本消化掉，並且地價倍增的態勢，會連帶同一區域的樓價上升。這從短期來看，似乎是存在著這樣一種邏輯關係，但從較長一個時期看，由於房地產領域是一個競爭比較充分的行業，沒有哪幾個房地產商能夠完全進行壟斷經營，因而其價格最終還是要由當地實際的住房供給和住房有效需求來決定。也就是說，開發商競標高價拿地也是存在著不能將地價成本消化而發生虧損的風險的，並非越高越好。即使是大的國有房地產企業，它們這幾年憑借比較容易獲得銀行大額貸款的優勢和集團公司的支持，在一些大城市頻獲“地王”稱號，使民營房地產企業望地興嘆，但其實這里面存在著國有集團公司或國有控股公司內部的價值轉移問題，比如拿了價值連城的地塊後公司在資本市場上的價值可以提升等等，而非真的都指望在原地塊能收回成本。 　　 　　針對招拍掛制度“價高者得”可能推動房價不斷上漲的不足之處，一些城市試點了非價高者得的“限地價，競政策性住房面積”的出讓方式，即先限定地塊的合理最高上限地價，開發商報價達到這個價格後改現場投報配建政策房面積，誰投報政策房面積多，誰就以合理最高上限地價拿地。這種將政策性住房建設的因素納入招標當中無疑是一大進步，但人們也擔心這種多指標的帶有不少人為評價指標因素在里頭的方式是否會產生新的“尋租”空間和行為。其實，在不否定“價高者得”的核心內容的原有的招拍掛制度框架中加入政策性住房建設等因素也是可行的，並且可以防止人們所擔心的“尋租”問題的產生。比如，可以事先設定參與競標的房地產商的必要門檻，防止品質不好的地產商為了短期利益參與競價炒作，而不是競標後再組織考核其是否最佳的中標者。也就是說，在考慮完善招拍掛制度時加入新的因素，包括規定在特定面積的待拍賣地塊上應該建設多少面積和容積的政策性住房等等，都應該事先規定下來，在包括這些相同的附加條件的基礎上，各家開發企業展開公平、公開的競價，最後還應該是價高者得，因為在其他條件都同樣符合的情況下，價高者得最公平，土地的出讓收入也最高，土地價值得到了最大化實現，政府才有財力用於城鎮公共設施和公租房的建設。 　　實際上，大中城市的房價高漲並不是“價高者得”的招拍掛制度造成的。該制度在城鎮化過程中的作用機制和邏輯鏈條是：城鎮化導致對住房需求增加，引致房價漲；房價漲使土地價值被發現，導致地價漲；地價漲使政府土地財政收入增加，從而有財力用於城鎮基礎設施的改善。這樣一個過程不斷地進行，最終就是一個城鎮化完成的過程。一些城市在這個過程中探索出了很多寶貴的經驗，並在全國許多城市得到應用，其中“經營城市”的理念的提出和實施就是一個典型。雖然這一做法在一些地方也產生了偏差和副作用，也受到了一些批評，但總體上說，其對城鎮化的推進是起到了積極的作用的。因為在許多城市，尤其是相對比較落後的城市，在其城市化的起步階段，都存在著基礎設施落後又沒有資金加以改造的窘境。而通過“經營城市”這種方式，政府先用比較少量的資金在某個區塊啟動整理出一些土地拍賣，賣地所得再用於搞該區塊的基礎設施建設，結果使該區塊土地大幅升值，帶動其地價上漲，政府再通過賣地獲得更多的財政收入，由此形成城市化建設的“良性循環”。

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