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台灣五大都會區 房價過高如何應對

http://www.CRNTT.com   2009-12-17 11:49:55

參、政策建議  　　（一）調降貸款成數  　　對於低利率造成龐大金流湧入房市現象，建議政府應針對不同範圍調整貸款成數。例如首次購屋民眾仍維持八成貸款成數，保障民眾住者有其屋的權利，至於購買第二戶以上非自用住宅的投資客，則依據住宅價格調整貸款成數，1,000萬以下降至七成，1,000萬至5,000萬降至六成，5,000萬以上降至五成，增加投資客的資金負擔。同時，要求銀行小心和審慎評估建築貸款所涉及的風險，降低高價住宅的建築貸款成數上限，有助銀行更審慎管理信貸風險，確保銀行穩健經營，如此一來無論是建商或投資客都會量力而為，不至於一窩蜂拿著低成本資金投入房地產市場。  　　（二）調高房地產相關稅收  　　目前包括台北市在內各縣市的房屋稅，以自用住宅來說，是房屋評定現值乘以1.2%的稅率計算，非自用住宅的稅率則為3%。至於富人利用高單價豪宅當作避稅工具，主要是因為國稅局審查的房屋(以評定現值計算)加土地(以公告現值計算)都遠低於市值。在美國，每年繳交州政府的不動產稅，幅度為房產市值的1%-2%。在加拿大，政府對擁有二套住宅的人以高稅率徵稅。在紐西蘭和澳洲，不動產稅則是根據房屋的佔地面積和每年進行評估的市值按0.3%-1%徵收，各國的徵稅方式雖不大相同，但都是遏制房地產投機、合理配置房地產資源的手段。  　　因此，建議政府從住宅稅收制度方面著手，尤其是公告現值與市值之間的落差，更是台北市房價居高不下的主因，透過課徵與市值相符的稅收，直接增加民眾持有第二戶以上房產的交易成本，從而達到抑制投機的效果。當稅率達到某一個程度，持有多戶的投資客就會因為持有成本太高而釋出部份房屋，造成房屋供給量增加、房價下跌的效果，除了能夠直接影響房地產的交易過程，也能促進房市健康發展。  　　（三）加速興建大眾運輸系統  　　“行政院”考量北台灣人口聚集量大，為增加北台灣房屋供給，計劃將在機場捷運沿線各站區，選勘多處距離台北火車站二十幾分鐘車程以內、面積百公頃以上土地，仿傚香港機場快線的青衣站，透過區段徵收，興建讓年輕人用合宜價錢即可買到的大型住宅社區。  　　對於此一計劃建議審慎考慮，除徵收土地、興建住宅耗時耗力，短期內並無法提高供給量，根據2008年住宅信息統計年報摘要，台灣住宅供給率達101.47%、住宅自有率達87.36%，未來房市有變動，也可能面臨國宅滯銷，事實上，扣除台北市及部份台北縣，北台灣房屋供給量並不短缺，價格也可謂合理，不如加速興建大眾運輸系統，帶動區域經濟發展。  　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 肆、結語  　　從2007年美國次級房貸風暴開始，2008年金融海嘯不僅重創美國經濟，更延燒至世界各國，而日前杜拜債務危機更顯示藉由開發房地產推動經濟成長，而非實質經濟的穩定發展，面對資金的不穩定，房地價格瞬間暴跌、最終導致政府償債能力每況愈下，引發金融市場恐慌，這一切都與房市過度飆漲有關。  　　在台灣尤其是台北市，房地產投資的現象已扭曲變形，房價不斷創新高、租金不升反降、人口逐年外移，使得政府更應重視房地產投資對整體經濟的影響，藉由加重投機客的交易成本，避免房市泡沫越吹越大。  　　綜觀過往歷史，一旦觸及既得利益，任何改革都會遭遇強大的阻力，如果沒有打破既得利益的勇氣，就很難取得真正有意義的進步。唯其強有力的抑制投機性房地產投資，促進房地產健康發展，讓資金流向實質生產面，創造更多就業機會，才能確保經濟穩定成長，讓多數民眾真正享有安居樂業的生活。

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