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中銀香港經濟與政策研究主管、香港中文大學商學院榮譽研究員王春新(中評社 陸文煜攝) |
中評社香港7月27日電(記者 陸文煜)中銀香港經濟與政策研究主管、香港中文大學商學院榮譽研究員王春新最新著作《捍衛居權——以新思維破解香港住房難題》由商務印書館(香港)出版發行,並在香港書展熱賣。近日,王春新接受中評社記者採訪表示,受政策取向、價值觀和利益分配的房屋發展模式是引導“安居負擔指數”指數變動和長期走勢的核心力量,房地產政策不能只停留於修補層面,更要轉換房屋發展模式。為實現香港房屋發展的五大目標,需要引入三大新思維,以改善市民居住條件,促進經濟增長。
“安居負擔指數”概念有助衡量香港房屋模式
王春新介紹,由他首創的“安居負擔指數”(RBI,Residential Burden Index)是指樓價漲幅與收入漲幅之比。該指數根據聯合國提出的國民經濟核算標準(SNA),計算個體收入和樓價的關係,此處個體不僅是一個人,也可以是一個家庭或整個社會。“安居負擔指數”把全世界房地產發展模式放在一起比較,指數大於1時,樓價上漲速度快於收入增幅,居住條件必然下降;指數小於1時,居住水平不斷改善。
王春新分析,目前全球房屋發展模式主要有三大類。第一類是以歐美日為代表的世界主流房屋發展模式,“安居負擔指數”約為0.7,即樓價增長遠低於收入增長;第二類模式是以新加坡為代表的政府公共房屋為主的模式,該指數約為0.9,即樓價增長稍低於收入增長。以美國為例,過去百年,其樓價隨通脹變化,居民收入超過通脹,收入由兩部分組成,一部分通過通脹抵消,另一部分即實際收入。據統計,1890年後的一百年間,美國百姓的實際收入約增加4倍,居住條件也有4倍左右的改善,人均居住面積從20平方米左右增加到100平方米,即一棟住宅差不多3、400平方米。
王春新談到,第三類模式即香港模式,和美國完全相反。過去30多年,香港的“安居負擔指數”高達3.3,意味香港樓價增長速度是平均收入增長速度的3.3倍,居民收入永遠趕不上樓價增長趨勢。“安居負擔指數”遠高與1的香港的房屋發展模式,是典型的投資/投機主導的虛擬經濟模式,重投資價值而輕居住需求,呈現出病態特徵。反之,“安居負擔指數”小於1意味著注重實體經濟的模式,在房屋領域實行的是保護社會政策,而非市場規則,例如歐美就有不少保護租客的政策。
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