2023年，儘管新建商品住房交易量下降，但一二手住房合起來的成交量實現同比正增長。CRIC（中國最大的房地產數據庫）數據顯示，30個重點城市2023年全年一二手房成交總規模達到3.43億平方米，同比增長13%。2023年1—11月，全國二手房交易量占全部房屋交易量的比重達到37.1%，創歷史新高，全國已有7個省和直轄市的二手住宅交易量超過新建商品住宅交易量。
這背後反映的現實是，我國房地產進入存量時代。同時，二手住房供給具有“低單價、低總價、區位優、選擇廣”等特點。2023年，杭州總價200萬以下二手房占交易總量的一半，為46%，200萬—300萬二手房占25%。2023年1—10月，天津、鄭州150萬以下房源占比分別為69%、51%，深圳500萬以下房源占比接近53%。
隨著房地產的調整，特別是房價下行，供給對需求的匹配程度在提高，前期大量進入大城市、超大城市、都市圈的年輕人、新市民可以借此實現住房需求，這是近期一些城市二手住房市場出現反彈的主要原因。人口淨流入的40個城市，已是我國商品房市場的基本盤，也將在這一輪房地產的調整中逐步穩定下來。二手住房市場企穩反彈，也將促進新房和二手住房、剛需和改善的良性循環。這是穩定房地產市場基本盤的力量。
與此同時，降低土地價格（比如推行地價分攤、綜合功能供地）、降低融資成本（大規模推出專項債、專項借款、抵押補充貸款等）、降低交易成本（降低增值稅、契稅、經紀費率等）等行業全鏈條“降成本”已經啟動，這與二手住房降價是一致的，目的都是讓供給匹配需求、需求牽引供給，最終讓供需能在高位平衡，實現穩中求進、先立後破。
國家還在積極部署供給側改革，推進“三大工程”（保障性住房建設、城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設），並將它們作為房地產發展新模式的抓手。保障性住房解決住房保障短板，匹配工薪階層、人才群體的購買力；城中村改造幫助新市民等外來人口享受公共服務、住有所居；“平急兩用”著重於新時期對安全基礎設施的需求。降成本和供給側改革一起，連同新型城鎮化，將包括3億到4億新市民在內的最廣泛人群融入城市化進程中。這將釋放最廣泛、最可持續的住房需求，使之最終過渡到房地產發展新模式，實現房地產企穩回升。
來源：環球時報 作者：李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
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