； 中評社北京1月21日電／城市在飛速向前發展，也在不斷沉澱各種問題。新房子會慢慢變成老房子，新小區會漸漸成為舊小區。時間的推移，會給建築物附著上一身滄桑、幾分古典，卻也不可避免地衍生出諸多“年久失修”的現實問題。街老、院老、房老、設施老、生活環境差，成了許多老舊小區居民共同的煩心事、揪心事、操心事，城市治理的難題，莫此為甚。
公開數據顯示，截至2019年5月底，我國有樓齡20年以上的老舊小區17萬個，建築面積40億平方米，涉及居民上億人。上億人的安身之所，難以做到身安、心安，這顯然是有問題的。這也是近年來各地各部門持續推進老舊小區改造的民意基礎和社會動因。悠悠萬事，民生為大。在當下，如何解決老舊小區的安居問題，不僅關係到上億人的居住環境，也關係到城市更新、城市高質量發展的宏大命題。
然而，遺憾的是，目前，國內老舊小區的普遍狀況是建設標準不高、設施設備落後、功能配套不全，特別是維護不善。時至今日，老舊小區普遍超過了建築單位的保修期限，小區內的公共管道、設施設備經過長期使用趨於老化，進而出現維護維修糾紛。老舊小區因產權關係不清晰、業主權利主體缺位、物業管理專有與共有部分關係界定不明、物業管理與市政專業經營單位權屬不清，導致小區管理維護方面的責、權、利關係不清，相關各方不知道、不明確或者不情願為小區的設施維護承擔責任。
這也意味著，很多老舊小區的日常維護運行，要麼停留在居民“私力救濟”“個體作為”層面；要麼則是由單位或社區“大包大攬”“先行修葺”，並未進入權責分明、權屬清晰的常態化運維狀態。這也使得很多看似還不錯的小區，其實很多時候是因為有一些熱心的居民自發操持，或者是運氣好，相關單位或基層社區肯負責、能負責，這才得以正常運轉。
水管跑水一跑好幾天，沒人管；電路老化，功率稍微大些的家夥什就帶不起來；垃圾清運也是有一搭沒一搭……至於沒有電梯，上下困難，想加裝電梯又遇到意見紛紜等情況，更是讓人鬧心。凡此種種，實際上都與公共設施缺乏管理有關。而這種責任缺失，也與各種法律規定、行業政策等不相匹配有關係。比如，根據《物業管理條例》，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。但從全國層面來看，住宅區建設年代、權屬性質、建築技術不同，相關水電氣暖的法律規定與《物業管理條例》規定不同，在區分業主、物業服務企業和市政專營單位之間責任關係時，涉及的情況也比較複雜。
此外，住宅專項維修資金這項看上去很不錯的制度設計，也因為種種原因，運行十幾年來顯現出諸多不足，比如維修資金基本上未能實現由業主大會自我管理，專項維修資金使用的制度成本太高，對所有權人公開透明度不夠，缺乏可操作性的資金續籌制度等諸多問題。如何完善老舊小區住宅專項維修資金制度的實操機制，助力全體業主依據相應程序實行自管，暢通專項公共維修資金的使用渠道，使維修資金不再沉睡在池子裡，值得各級主管部門深思。
這種主體缺位、界線不明、權屬不清、基金難用的情況，叠加在一起，愈發使老舊小區成了一個燙手的山芋。這也提醒有關各方，有必要專門針對老舊小區理順法律法規、政策辦法等，尋求更多共識，找到破解路徑，絕不能因為事務繁難而高高掛起。特別是當下很多老舊小區的實際居民，不是年老力衰的老年人，就是外來租客，這也使實際居住者在主張合法權益上，確實存在一定的弱勢。
無論如何，老房子壞了，漏水、漏電、漏氣，不僅會嚴重敗壞居民的心情，影響生活質量，不勝其擾；也存在嚴重的安全隱患，老房子著火的事情每每發生，一再衝擊社會的認知，令人痛心。這種狀況不能再持續下去了。當下很多城市都在推動城市更新，殷切希望各地城市管理者在更新時，切實把老舊小區放在重中之重。一個城市最老舊的地方如果也能讓人感覺到品位，才是真正的面子和形象。
來源：光明日報 作者：龍之朱
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