|
| 推動形成新發展格局，化解宏觀經濟風險，需要堅持“房住不炒”，抑制房地產泡沫擴張。 |
中評社北京9月9日電／房地產市場穩健發展，是推動形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局不可或缺的一環。受疫情的影響，國內經濟結構和房地產形勢都發生了重大變化。當前宏觀經濟運行處於何種狀態？與之密切關聯的房地產市場形勢將如何演變？對這些問題的基本判斷決定了宏觀及房地產政策的決策。
經濟參考報發表中國社會科學院財經戰略研究院鄒琳華文章表示，住房租金變動在一定程度上反映了就業與投資的真實變化，是宏觀經濟的重要晴雨表。同時，宏觀經濟運行狀況又構成房地產市場調控的重要外部環境。通過對2020年以來租金變動的大數據分析，分析和預判了疫後宏觀經濟、房地產市場形勢與調控，建議房地產調控重點應適時從需求側轉向供給側。
疫後租金首現季節性回升經濟進入實質性復甦階段
文章分析，首先，疫後核心城市住房租金首次出現顯著季節性回升。反映22個核心城市住房租金綜合變化的緯房租金核心指數顯示，2020年2月以來，受疫情衝擊等因素影響，核心城市住房租金連續4個月下跌。2020年6月進入租房市場傳統旺季，核心城市租金才開始止跌。2020年7月，緯房租金核心指數上升至102.6點(以2018年1月租金水平為100點)，比上月上升1.03點或1.01%。這是疫後核心城市住房租金首次出現顯著回升。雖然7月租金上升具有鮮明的季節性特征，並且在隨後的8月或9月租金可能重新下跌，但其背後的經濟信號意義十分重大。租金漲跌背後，是招聘、開業等經濟先行指標的活躍度變化。疫後核心城市租金出現顯著季節性回升表明，疫後經濟已經進入實質性復甦階段。開業、招聘等經濟先行指標已經開始實質性復甦，未來經濟增速繼續回升可期。這對房地產市場調控也將產生重要影響。
其次，一線城市中，上廣深租金均季節性上漲，僅北京租金繼續下跌。一線城市中，2020年7月上海、廣州、深圳住房租金均出現較明顯的季節性上漲，其中廣州環比上漲1.04%，上海環比上漲1.07%、深圳環比上漲1.62%。只有北京仍環比下跌0.67%。這表明，一線城市經濟初步從疫情衝擊中走出。而北京的單獨下跌，可能與北京發生第二次疫情衝擊有關。這也從另一側面印證了疫情得到有效控制後，一線城市經濟已經進入實質性復甦階段。隨著北京疫情的有效控制，一線城市經濟將整體初步走出疫情陰影。
最後，多數二線城市租金出現季節性上揚，僅3城市下跌。多數二線城市2020年7月住房租金出現季節性上揚。其中南通、南京、杭州、成都、長沙住房租金環比分別上漲了3.12%、3.11%、2.77%、2.43%和2.42%，依次居二線城市租金漲速前5位。2020年7月二線城市中，僅天津、大連、福州三城市住房租金環比下跌。其中天津環比下跌0.01%、大連環比下跌0.1%、福州環比下跌0.13%，租金跌幅均較為微小。這表明，二線城市經濟也進入疫後良性復甦階段。
房價與租金的“剪刀差”仍可能繼續擴大
文章介紹，第一，疫情衝擊下核心城市房價仍連續5個月上漲，一線城市漲速領先。與住房租金受疫情影響連續下跌不同，核心城市房價在疫情衝擊下仍連續上漲。反映24個核心城市綜合房價變動的緯房核心指數顯示，2020年7月，緯房核心指數環比上漲0.6%，為連續第5個月房價環比上漲。相比2020年2月的階段性低點，核心城市房價上漲了4%。
二手住房成交量放大。2020年3月以來，二手住房成交量迅速回升。反映重點城市二手住房成交量的緯房成交量指數顯示，2020年7月，10大重點城市二手住房成交量指數為243.88點(以2017年1月成交量為100點)，雖然較上月略有下滑，但仍處於歷史較高水平。二手房成交量的放大，既有受疫情影響累積需求釋放的因素，也有短周期波動的因素。
一線城市房價上漲相對較快，二三四線城市房價漲速相對平緩。緯房城市分級指數顯示，2020年7月，一線城市房價環比上漲1.7%，漲速相對較快；二線城市環比上漲0.27%，三線城市環比上漲0.43%，四線城市環比上漲0.25%，房價均穩中有升。三四線城市房價在3-5月份之間出現短暫下滑後，均重新上漲。
第二，房價與租金走勢的“剪刀差”仍可能擴大。近年來，房價的漲速要總體高於租金漲速，二者之前存在一個“剪刀差”。2020年以來，住房租金受疫情等因素的影響總體呈現跌勢，但房價仍有上漲。隨著房價上漲與租金下跌，房價與租金的“剪刀差”不斷擴大，房地產市場的泡沫化風險也同步有所增加。2020年7月雖然租金出現季節性上漲，但租房旺季過後租金大概率仍將下跌。如果房價繼續上漲，房價與租金背離的趨勢將不會改變。換句話說，如果不加以有效控制，房地產泡沫仍存在擴大的可能。
疫後經濟形勢向好房地產調控空間加大
文章認為，一是宏觀經濟已初步從疫情陰影中走出，房地產調控空間加大。按歷年來的房地產調控經驗來看，各地房地產市場調控往往受制於經濟形勢，保持調控定力有一定難度。當經濟增速存在下降風險時，各地房地產市場調控不僅很難嚴格執行，有些地方甚至還有可能把房地產作為刺激經濟的手段。當前，雖然政策上已經明確了“房住不炒”及“不以房地產作為短期刺激經濟手段”等總體方針，但是各地房地產市場調控在執行階段仍然存在鬆緊考量。
|
