下半年是否需要悲觀？
悲情情緒再次籠罩市場。2019年下半年，市場會怎麼走？
諶戈稱，我們與多家上市房企進行了溝通，包含部分新聞中提到的房企。主要反饋如下：第一，未有公司反映近期發行債券、ABS融資受限，且部分公司近期剛剛成功發行了債券、ABS；這些公司也未聽說有同行受到了限制；第二，有公司指出，針對拿到“地王”的公司，融資時的要求往往有所提高，但這是一直的慣例，並非近期才出現；第三，有公司認為近期融資較稍早前確有邊際收緊，但認為這或有助於土地市場降溫，從而降低拿地成本、增厚利潤率。
因此，諶戈認為，市場無需過度擔憂融資收緊。“我們注意到四月以來地產相關政策較年初邊際有所調整，也包括融資方面。我們認為，四月以來整體利率水平已有所上行，不過我們的債券分析師預計今年十年期國債收益率將在3.0%-3.5%之間波動，不會繼續大幅上行；房企相關的融資政策或更傾向於分類指導、邊際調整而非“一刀切”。在悲觀情景下，若上述新聞屬實，我們簡要分析其對我們覆蓋公司的影響：杠杆較高、較依賴債券及ABS融資的房企短期或受到影響。”
大棒已經揮舞，市場已有悲觀情緒。58安居客首席分析師張波認為，收緊的調控政策在下半年也會繼續出台，這些都將繼續對房企形成一定的資金管控強度，不會放鬆。而針對用戶房貸層面，基本上各個城市房貸打折利率繼續下調的空間已經很小，目前維持現有的房貸利率。不排除一些城市出現房貸利率上調。因為一些城市成交量在放量，政策會進行收緊和控制。
不過，張波也認為，下半年政策收緊不會是針對所有房企。”它只會針對一些過激的房企。原來是全面收緊，今年下半年更多是有針對性的收緊。如果過於激進拿地王或者過於激進開發，那麼，政策層面收緊力度會更強一些。針對房企側的針對性政策也會更加細化，不會全部收緊。不過，大趨勢不會發生變化，整個房企的融資難問題不會有改變。”
某前十房企高管如此判斷2019年下半年市場走勢：“調控針對性愈來愈精准，唯一目標是維持平穩；樓市資金流入基本穩定，不會太多也不會太少，信貸資金正常發放，發債規模限於借新還舊，信托資金嚴格依規，影子銀行有所收斂；土地供應相對不足，一二線依然“無地可供”，三四線整體供應收斂；樓市整體供應不足，城市成交有增有減，供求關係均衡城市成交依然很好，部分城市因房價上漲過快而短期承壓；房價整體相對穩定，部分城市略有補漲。”
無需悲觀也難言樂觀。但不能忽視的現象是，中原地產研究中心統計數據顯示，2019年5月，全國針對房地產調控措施高達41次。2019年前5個月，累計調控次數達205次，同比增長近30%。最近2個月，多地政策再次出現明顯的收緊，特別是海南（樓盤）、廣州（樓盤）、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）等繼續針對房地產加碼調控。此外，住建部再次強烈發聲，連續2個月針對多城市的房價上漲提示預警。此外，地方調控收緊預期較強。5月下旬，銀保監會公布2019年銀行機構“鞏固治亂象成果、促進合規建設”工作要點，嚴查房地產違規融資。銀監系統再次針對房地產融資等加強監管。
來源：21世紀經濟報道
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