秘密就在“利息資本化”。
根據會計準則的規定，貸款建造房產的過程中，符合條件的借款利息可以計入資產，需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。
房企的還未賣出去的房產，會放在存貨。貸款產生的利息，會變成存貨成為資產，而非財務費用。
比如，碧桂園資本化的利息高達191億，公司的淨利潤也不過485億；萬科資本化利息59億，相對較少；恒大資本化利息則為499億，和公司的淨利潤665億幾乎不相上下；融創資本化利息129億，接近公司的174億淨利潤。
從利息資本化指標看，各個房企淨利潤的含金量是不一樣的。
穩扎穩打的萬科，依舊保留了王石時代的穩健風格，雖然營收並不領先，但是其淨利潤的含金量最高。
三、經營性現金流
公司的淨利潤，代表了公司的經營業績，但是公司的銷售並不一定都收回了資金。經營性現金流量淨額則是衡量一家公司盈利“真實性”的指標，從近年來的經營性現金流量淨額變動情況看，恒大、碧桂園一貫激進型的經營模式，在2018年大幅轉變。
2016年以來，回籠資金準備過冬，成了所有房企的共識。恒大雖然晚一點，但2018年，經營性現金流量淨額也迅速轉正。
四、向三四線城市進軍
2018 年，在“房子是用來住的，不是用來炒的”以及因城施策的政策導向下，行業調控持續深化，市場也經歷了由熱轉冷的變化。上半年部分城市依然成交火爆、供不應求，各地為抑制市場過熱持續加碼調控，部分三四線城市也被納入調控範圍；下半年市場氛圍快速轉冷，多個城市的地產項目來訪量、認購率大幅下降，成交速度明顯放緩。
由於銷售放緩，企業拿地更加謹慎，土地整體溢價率回落，流拍現象增加。根據中國指數研究院統計，2018 年，全國 300 個城市住宅類用地成交樓面均價同比下降 7%；住宅類用地平均溢價率為 15%，較 2017 年下降 19 個百分點。
一二線城市的房地產市場進入了寒冬，四大房企不約而同的向三四線城市進軍。
以萬科為例，2018年房地產業務的結算均價為 12,988 元/平方米。從這個價格大致可以判斷，銷售額以地市為主。
五、艱難的轉型
眾所周知，恒大最近和新能源汽車幹上了，是許家印太有錢沒處花了嗎？恒大自認為形成了地產、旅遊文化、健康養生、新能源汽車四大產業格局。可見新能源車是恒大非常看重的產業板塊。
碧桂園則聲稱轉型機器人、智能建造、現代農業。
萬科更是在王石時代就嘗試轉型，如今的萬科物業板塊已經成為公司重要的戰略布局。
融創也在努力轉型，2018年接盤了萬達的文旅。
房地產商是怎麼了？不能好好蓋房子嗎？
其實從不斷下降的淨利率可以發現，無論是國家經濟大環境，還是房產稅預期，房地產行業的黃金時代已經過去了，這些體量龐大的房企必須通過轉型才能在日益激烈的競爭中生存下去。
來源：華爾街見聞 作者：作者：詩與星空
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