成本過高
“公司”撐不下去
在規避限購的路上，開放商的招數一個接著一個。限購令剛發布時，記者曾對該項目有過調查。當時，一位銷售人員透露，限購令落地第二天就沒什麼人來看房了。
一開始，包括該項目在內的不少商住樓盤都給出同一個解決方案——辦公司，也就是在購房人名下快速辦理一個“空殼公司”，獲得購房資格。不過，這一招存在交易和後續維護成本上的弊病：不僅交易稅費較高，購房後每年都需要繳納一筆稅費。
小張算了一筆賬，以一套90平方米的房產為例，假設總價288萬元，不計房產稅，其中裝修款90萬元、毛坯款198萬元。那麼，年納稅額總計“198萬元×8.4‰＝1.6632萬元”。
記者採訪中也發現，珠江四季悅城還替“買房公司”想出了把房子出租出去的招數，這樣以來每年的稅款就可以大幅下降，如果每月租金4000元，一年下來各項稅費加起來大約只有8000多元。
然而，這兩個招數都存在每年需要固定繳納一筆費用的問題，因此並不太受歡迎。以珠江四季悅城為例，上周六開盤後兩天“售出”70多套房，但實際上以企業名義購入的不足10套，其餘都是按照“以租代售”的方式成交。
“今年5月限購後實行過一段時間辦公司的措施，但成本實在太高，一般買家承受不了。”某樓盤銷售內部人士向記者透露出背後的實情，而開發商“開發”出“以租代售”招數也是迫於回籠資金的壓力，“開發商投入了那麼多錢，總得想辦法把房子賣出去收回錢來啊！”
表面便利
背後風險巨大
以租代售，以前的購房款變成了長租協議裡的“租房款”。但實際上，從計算“租金”到買房的諸多環節，這裡依然是按照賣房那一套：以該樓盤最新3.2萬元均價計算，這裡一套90平方米房子的總房款大約需要288萬元。對於如此高的“租房款”，一般的“承租人”是很難承擔的。
可開發商已經想好了後路。“依然能貸款20年，可貸給你錢的其實是開發商。”銷售人員介紹，貸款利息比銀行基準利率還低，只有4.3%。甚至，在首付環節，也有分期付款一說：3天內先交夠20%房款，3個月後再交20%房款，再3個月後再交10%房款，最終凑夠首付50%房款。
這種開發商貸款的辦法看似互利雙方——“租房人”有了錢、開發商也起碼收回至少一半的資金，但實際上對於租房人來說卻是風險重重。“開放商把錢貸款給個人，本身就存在是否有資質的風險。”中央財經大學金融學院教授郭田勇說。
根據《銀行業監督管理法》，未經國務院銀行業監督管理機構批准，任何單位或者個人不得設立銀行業金融機構或者從事銀行業金融機構的業務活動。
這還只是第一重風險。“現在打了擦邊球，可日後開發商資金鏈一旦斷了怎麼辦？遇到拆遷了怎麼辦？”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，由於沒有房產證，未來還會有產權不清的風險：如果日後房價大漲，開發商不想賣了，租戶又該怎麼辦？如果房企租賃計劃有變，很可能所謂的“租戶”房、財兩空。
來源：北京日報 |
