觀察1：70年產權“綁住”創新手腳
住宅僅有70年產權，也成為了以房養老推廣的障礙。
“（住宅）產權未到期或到期後如何處置依然存在政策盲點。”同策咨詢研究部總監張宏偉表示，產權到期之後，房屋是直接歸銀行等金融機構、還是作為遺產分配給老人子女，目前也未有定論。同時，應該有一定的政策支持使得“以房養老”的房產在70年產權到期後如何處置應有法可依。
而易居房地產研究院研究員嚴躍進說：“產權到了70年後如何處理，在政策和法律上並不明朗。未來此類住宅到了險企手中，但可能會發現有效產權的期限不足。對於目前來說，評估價自然可以考慮到這一點，但對於未來將此類資產進行再轉讓的時候，其流動性會快速下滑。可能從今天眼光看是香餑餑，但未來此類資產容易成為燙手山芋。”
觀察2：房產估值幾何影響險企熱情
“保險公司此前之所以願意圍繞住宅而設計創新產品，主要還是看重房產價值持續增長的空間。但今年整個樓市降溫下，險企難免犯嘀咕。因為一旦房產資產縮水，那麼可能會惡化此類金融產品的盈利狀況。可以預計未來一些險企對此類房產做評估時會更加謹慎。”嚴躍進表示。
財經評論員葉檀也公開表示，老年人是否願意用房產反向抵押為自己養老，取決於市場對房地產估值幾何。“如果房地產市場節節上升，老人完全可以出售住宅入住老年公寓，地段好的房子靠出租一個房間的租金維持生計。保險公司同樣不願意幹高風險低收益生意，把未來的房地產壓力背在自己身上，房地產市場一旦降溫，風險都在保險公司身上，保險公司成為最大的房東，與此同時，保險公司還要承擔老人體面養老的壓力。”葉檀表示，與其如此，不如直接投保或者建老年公寓收租，比反向抵押保險要靠譜得多。
張宏偉表示，應該逐步推進資產證券化，將缺乏流動性的房產資產，轉換為在金融市場上可以自由買賣的證券行為，使其具有流動性，“金融機構可以以資產管理公司名義對於‘以房養老’資產打包進行操作，既可以使養老群體定期取得一定數額養老金，金融機構也會因此有一定的經營收益，收益部分或按照一定方式對衝市場風險損失，或以一定形式補貼給養老群體。” |
