在地產市場中，最主要和第一位的是產權交易，其次才能有其他。若不認識到這點，中國就不能有地產市場。若是地產市場只講究有居住權的消費，那就只能回到計劃分配房屋的時代。那是產權一統於國家的時代，居住的消費功能倒是突出了，可那個時代人們的居住是何等匱乏！那是一個比如今房價高漲，導致的民生扭曲還要大的時代。
至於限購是否可以有效地抑制投機，也是無法保障的。因為限購的方式，無法細化涵蓋到投資者買房的全過程。比如一個投機客預測房產的市場價格還將繼續高漲（他有可能看錯），他完全可以以注册公司的形式購買商品房。另外，地產價格、商品住宅價格的高漲，往往和周邊的配套商業設施有關。投機客完全可以投資非住宅的商業樓宇取得投資的暴利。投機客還可以投資入股新開樓盤的項目公司，投機投資兩不誤。一句話，只要有市場，就必須有自由的投資，否則就不是市場；而只要投資，就一定會有投機——正確地說這也是投資的一種，不過是風險偏好較大的投資。
至於較為溫和一些的2011年度房價調控目標管理，雖然看上去不那麼專制，但幾乎是沒有任何現實性的意義。若真的要求各地政府切實履行居住民生的要求，那就不能簡單到只看房地產市場價格的目標，而要綜合考慮住宅的供應體系。也就是說，新建住宅的價格目標宏觀調控要有兩個方向，一是市場供應產生的住宅，二是政府供應產生的住宅。這兩種供應體系的房價不能混為一談，市場的價格漲跌隨市場；而政府供應的住宅要明確供應門檻（誰可以買賣），明確供應數量和供應價格。
這是政府唯一有可能的實施手段。而這種手段並不在於表面上說出，今年市場供應的房價我們應該控制在哪個價位上。現在各地方政府提出的宏觀目標價格基本都是按照宏觀經濟數據測算的，但作為市場一個部分的地產行業，其價格的波動幅度和宏觀經濟數據的相關度，迄今為止人類並未完全掌握具體尺度。
如廣州市政府公布說，2011年全市新建住房價格指數漲幅要低於本市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增長速度。據相關數據計算，這一房價漲幅應在11%以內。但這是怎麼算出來的？卻充滿疑問。因為計算一個產業和GDP以及收入的相關宏觀數據通常不是按照零售價格來觀察的，從宏觀的角度這種關聯度一般描述為這個產業對GDP的貢獻，對就業的貢獻。即使角度小些，也應該從行業的產值、利潤增長、稅負比重等等來觀察。
說到價格的關聯度，那是要從CPI的角度進行統計的。拿一個行業的價格作為宏觀經濟健康與否的目標，即使這個行業巨大無比也不能涵蓋整個經濟。即使最為宏觀的價格比如貨幣的價格，也不能取代經濟是否健康的全面觀察。何況比之地產價格重要的還有食品、能源、醫療和教育的價格，如此掛一漏萬的宏觀價格目標，豈能有效？這還沒有考慮人類對價格在經濟周期裡的波動基本是無能的。
總之，本論中國地產宏觀調控將會有什麼結果暫時看不出，但變數不知，變身卻已有端倪——那就是中國地產市場進程出現了一個拐點，本來就是半市場化的地產市場（地產的主要成本：土地，從來就不是市場交易的結果）可能戛然而止了。在這一個匆忙的句號中，看不出誰將會是利益獲得者，也看不出會讓誰滿意。至於共贏那是想也別想了。（英國《金融時報》中文網特約撰稿人 陳寧遠 原文標題《房地產的複雜變身》） |
