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遏制房價虛火 新一輪樓市調控蓄勢待發

http://www.chinareviewnews.com   2010-12-29 21:36:07  


 
  土地閑置將遭嚴查  

  12月以來,各地地王頻出,引發房價跟風上漲,19日,國土部緊急發文表示,要加強土地調控,嚴格落實房地產用地調控政策,打擊囤地炒地、閑置土地等違法違規行為。提出對招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創歷史新高的地塊,市、縣國土資源主管部門要在成交確認書簽訂或中標通知書發出後2個工作日內,上報國土資源部和省國土資源主管部門。

  美聯物業研究中心發布報告稱,國土部此次出台的通知屬於加強版,或為啟動樓市第三輪政策調控的急先鋒。但如果各地方政府不堅決落實執行,仍難以起到實質性的作用。

  4月份以來,地價快速上漲。國土部解釋稱,全國土地供應並不少,一些企業購置土地後沒有及時開發,有囤積現象。為此,國土部開始要求省級國土部門,對因為政府原因閑置土地,在明年1月中旬之前將尚未完成整改處置的土地和具體的地塊信息、閑置原因向社會公示,還將公布一批因企業原因造成土地閑置名單,禁止企業及控股股東在問題查處到位前參與競爭拿地。

  有專家表示,本輪土地調控風暴可能將以嚴查處理閑置土地為調控重點。全國政協委員張皎指出,對閑置用地處理,除了執行國家的相關法律法規之外,各級土地主管部門應該抓緊研究制定閑置土地處置的操作程序,制定實施細則、“閑置土地處置操作程序”等配套法規。

  “面粉”的上漲速度已經超過了“面包”,“招拍掛”土地出讓方式也受到詬病,改革土地出讓方式也有望成為新調控手段。

  上海中原研究咨詢部總監宋會雍表示,如果僅要求土地不得溢價50%,政府完全可以將起價提高。而如果人為地把土地價格壓下來,很可能造成由於市場競爭不充分,在競爭者之間產生不公。一些地塊由於位置和面積較好,出現地王的可能性很大,溢價率應該以市場平均價格為基礎進行計算。

  目前,北京、上海、深圳等地逐步開始探索新的土地出讓方式。今年10月份,深圳以“定地價、競房價”的方式出讓一塊安居型商品房用地,該宗地安居型商品房的最高銷售基準價格為8000元/平方米(含裝修),競拍將以8000元/平方米為最高基準,價低者得,最終卓越集團以7380元/平方米的最低報價拍得該地塊。
 
  房產稅擴征或起步  

  據接近發改委財政金融司的人士介紹,部分城市推進房產稅改革的條件已經成熟,相關管理條例的修訂及地方試點工作正在加緊推進。2011年,如果房價繼續大幅上漲,房產稅試點很可能推出。

  “9.29新政”後,中央明確提出將“加快房地產稅改革試點推進工作,並推廣到全國”;至此,房產稅擴征至住宅領域的路線圖逐漸清晰。“現在只是時間問題,房產稅試點將在數月內啟動;上海、重慶將分頭試點後再總結推廣。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生表示。

  據了解,明年最有可能試點開征房產稅的城市主要集中在上海、重慶;另外,深圳、北京試點的可能性也很大。上海市已建立房屋狀況信息中心,為徵收房產稅鋪路,上海有開征房產稅的基礎條件,一旦國家政策明確,可加快推進。

  房產稅擴征至住宅領域要變成現實,關鍵要解決房產評估和有效甄別徵稅對象兩大難題。關於房產稅改革的探討和嘗試,主要也是解決這兩大難題。

  知情人士透露,對於徵稅對象的甄別,主動權將交給地方。地方建設主管部門將以國務院此前劃定的90平方米中小套型普通住宅的90平方米為基礎面積標準,同時,結合各主要城市人均居住面積的情況,由地方政府劃定轄區內的免征面積,而後上報相關主管部門批准並備案。

  建設部一位官員表示,如果一人擁有多套住宅,而權屬人又不在當地,目前的設計中,可以借用個人所得稅自主申報的方式,要求以年末為結點,權屬人進行申報並繳納稅負,同時制定嚴厲的罰則,當然,這一切的前提在於,政府掌握清楚的房屋權屬情況。

  除了房產稅以外,加息也被認為是遏制房價上漲的最猛藥。今年央行已連續兩次加息,五年期以上的貸款利率已經由年初的5.94%上調至6.4%。雖然兩次加息幅度不大,不過對於房貸按揭者來說月供卻增加了不少。經過兩次加息,貸款利率仍打七折為4.48%,每月月供則為5054.98元,每月增加了189.29元。如果加上利息折扣減少的因素,每月增加的按揭額更大。

  摩根士丹利表示,中國央行或許在明年上半年還將加息2至3次,且不對稱升息的機率也將上升。加息有助於縮小負利率,讓公眾買房投資的願望降低,同時增加了開發商和投資客的資金成本。


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